百萬YouTuber Joeman（翁雋明，九妹）15日曬出斥資日幣6500萬（購入時匯率折合新台幣約1500萬）買的東京全新透天厝（一戶建），昨（21）再公開台灣人在日本買房貸款、投報率、持有成本等細節。Joeman直言，台灣人日本置產最難一關是沒有日本銀行戶頭，特別的是買房過程中有1點，「心臟要特別大顆」。
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Joeman日本新家位在東京都墨田區押上，是2023年才蓋好並帶土地持份的全新3層樓透天厝，土地面積22坪、建物面積25坪，走路4分鐘就有地鐵，10分鐘就可以到晴空塔，他在影片中笑著勸說：「買不起新北，來買東京。」
▲Joeman 15日曬出在日本東京買的3層樓透天新房，走路10分鐘可到晴空塔。（圖／翻攝東京住福民宿官網） 砸1500萬在東京買房引發討論，不少人認為Joeman地段、房型選錯。Joeman說，自己東京房產做了快1年的功課，當然也知道山手線最爽，港區、千代田、世田谷最尊爵。
Joeman說，乾媽吳淡如警告「東京都東邊有淹水的可能性」木造一戶建有鑑價低、貸款難等缺點，但他因「晴空塔」而衝動消費了，「但我真的不知道日幣（2024年2月）會跌到0.21，哭啊！」他也因匯差賠了150萬元。
台灣人要怎麼在日本買房？可以貸款嗎？
Joeman找幫他買東京新房的仲介Kyu分享，在日本買房廚房價外，還要負擔3%仲介費（行規3%+6萬日幣+消費稅），還有代書費、火災地震險與政府稅負約380萬日幣（約新台幣79.7萬元）；持有成本部分，房屋與土地稅、修繕、保險等每年約41萬日幣（約新台幣8.6萬元），約比台灣高6~7倍。
▲長住在日本的YouTuber阿倫昨（18）日也發出影片針對Joeman日本房子進行各項優缺點分析。（圖／取自Alan Channel / 阿倫頻道） 貸款部分，Kyu指出，台灣人到日本買房，房價在5000萬以上才能貸款，5000萬以下必須全款買入，可找在東京設有分行的台新、兆豐、中國信託、第一銀行貸款，但Joeman分享，貸款非常麻煩，拖很久，且鑑價很低，「只願貸4成~5成給我」，最後他選擇抵押在台灣的房子，利率約2.多%出頭，再把現金匯到日本買房。
但台灣人若沒有日本銀行戶頭，要怎麼把現金匯到日本買房？Kyu指出，只能直接匯到協助買房「宅建士」公司戶頭，再由宅建士付款給賣家。
Joeman說：「當下聽到我真的是有嚇到！」表示匯簽約金300萬日圓時還好，但付尾款6000多萬日幣時，還是有點擔心，「心臟真的要很大顆」。Joeman東京房子扣掉成本後，投報率約4~5%，「可能買ETF還比較賺，沒有鼓勵大家來日本買房」。
日本房產適合投資嗎？
Kyu分享，去年9月東京房價，公寓較前年同期漲4.5%、一戶建漲2.2%，這幾年東京房地產緩漲，但現在日幣超便宜，出現「日本人可能漸漸買不起，但外國人覺得很便宜」現象。
Joeman說，從住新莊台灣人角度來看，對比台北101方圓1公里以內，「20坪土地、1500萬，太便宜了」，自己置產或長住很推薦，但投資要看物件、地段與匯差問題。
台灣人瘋投資日本不動產3原因
Keyvest Japan不動產營業部部長張本宇浩先前受訪分析，台灣人瘋投資日本不動產有以下3原因：
1、台灣短期買賣利差不再
台灣受到房地合一稅拉長「短期交易」重稅期影響，持有2年內出售課稅45%，逾2年、未滿5年則課35%，台灣房產玩不出短期利差。
2、日本房產投報表現較優
張本指出，台灣精華區不動產投報約1.5%至2%，但借款利率約2%，同樣玩不出利差，而日本東京虎之門、丸之內及銀座高級地段投報約3%至3.5%，較台灣房地產更具吸引力。
3、日幣貶值匯差獲利空間大
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日本央行10月31日舉行金融政策決定會議，對大規模金融緩和政策進行調整，容許長期利率的變動幅度上限超過現在的1%。日圓持續走弱，兌美元貶破150大關。張本分享，客戶近來入手東京物件，去年換算台幣2000萬元，雖然東京房價上漲，但因匯差緣故，今年買只要1900萬元，比去年還便宜。