財政部本月16日訂定「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，該規定主要針對去年出售103年以前取得的房屋、且交易價格屬於高價房屋等級時，倘若無法出示相關交易成本證明等文件，稽徵機關將以此規定設算財產交易所得，於今年5月報稅時適用。
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根據規定內容，台北市的高價房屋定義從原本七千萬元以上，調降到六千萬元；新北市從六千萬，調降至四千萬元；桃園、台中、台南、高雄以及新竹縣市從四千萬元降至三千萬元；其他地區則從四千萬元降至二千萬元。政策一出掀起討論巨浪，雖然財政部預估，僅有四千件受影響，不過財政部這次突襲，有兩個指標意義可以觀察。
其一，財政部的豪宅政策首次與央行「脫鉤」。
財政部自102年參考央行豪宅標準，訂出各縣市豪宅定義後，僅在103年配合央行調降豪宅定義的金額，本次二度調降、擴大適用範圍，並未配合央行，不同調的操作意味著針對高價房屋，各部會間因其各自目標做出相對因應的調整，靈活度更大。
其二，財政部將追稅目標鎖定至實價登錄前取得個案。
實價登錄在2012年後上路，全台房價一路不回頭，針對財政部無法掌握的長期持有者必然會是開發稅源的一方寶地，這表示民眾若是長期持有不動產，雖然政府無法得知其取得成本，透過類似本次的操作，至少不會太便宜這些早期持有的屋主。
至於坊間認為央行可能會跟進調降豪宅標準，甚至會在三月份理監事會中討論。以目前房價往上走的狀況來看，下調天花板並非不可能，但後續會出現都更案或預售案無法順利交屋、資金往低價標的流動，並造成建商改推「總價有上限，坪數沒下限」的房子，扭曲正常房市。相較於財政部的追溯，央行操作茲事體大，與其如此抑制造成後患，還不如針對房貸利率多做文章，或許還單純得多。
財政部針對高價房屋開第一槍，加上央行與各地方政府對於高價住宅的加稅、限貸管制等，確立台灣不動產市場產品的三大方向：
其一，中小坪數低價屋將成為房市東方不敗。
避免豪宅帶動房價連鎖效應，這幾年政府打擊高價住宅態勢明顯，影響所及，建商重心放在好賣的中小坪數上，加上國內家戶數人口持續減少，長此以往，中小坪數亦會是市場主流。
其二，大坪數交易走偏鋒。
無論是貸款或是賣屋，為了避免總價達到特定標準，持有人可能會透過拆分等方式達到降總價的效果，最壞的狀況是這類產品未來有各式各樣的貓膩，對業者與購屋人都是考驗。
其三，產品分化更為明顯。
不動產會因為總價分化成各類產品，目標族群會因其財力呈現天壤之別，但產品分化並非壞事，將考驗業者對客戶的經營能力。
這十多年來，針對房地產的政策不勝枚舉，讓台灣房市自己走出一條路，偏偏似乎沒走在政府期待的那條路上，面對這些，縱然說上帝關了一扇門，還會再開一扇窗，但豪宅處處遇險，絕處逢生恐怕得再等一陣子。
●作者：徐佳馨／住商企研室執行總監
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