房價居高不下，預售市場小宅當道，低總價的2房、小3房大受首購族青睞，只是，買預售屋時只有建商提供的平面圖、家配圖參考，要怎麼分辨不會買到「迷你2房」或「迷你3房」，以免住了才後悔？房產專家教1招簡易分辨「迷你宅」，也提醒買房下訂前務必要留意「比例尺單位」、「車位價格是否偏高」，以及「客變規劃要完善」等3點，才不會影響到自己權益。
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買預售屋「如何分辨迷你房」？馨傳不動產智庫執行長
何世昌解答，通常會以權狀坪數作為判斷標準，十之八九不離其中。他說明，目前做迷你房的以「迷你2房」、「迷你3房」居多，假設公設比在30％～35％前提下，那麼各類房型情況如下（以下皆為權狀坪）：
📌2房房型大2房：30坪以上。（含不含30坪視公設比高低與規劃而定）
正常2房：26～30坪。
小2房：21～25坪。
迷你2房：20坪以下。
📌3房房型大三房：51坪以上。
正常3房：40坪～50坪。
小3房：32坪～39坪。
迷你3房：31坪以下。
▲迷你宅首重室內空間規劃。（示意圖／取自pixabay） 但何世昌提醒，以上只是概抓的坪數，個案的差異通常不會太大，但若公設比是2字頭，那麼以上各類房型就不太適用。另外，「捷運共構宅」也不適用以上標準，因為「共構宅」的室內實坪會更少。
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他建議，對空間較沒概念，或者不會看平面圖的人，要先知道權狀坪對應的房型，假如是迷你房，要先有「室內各個空間都會很小」的心理準備，可能放不下標準單人床或雙人床、櫃體隔間或輕隔間等等，看屋時才不會輕易上當、交屋時才不會大受打擊。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中提醒，要避免預售屋與成屋之間的落差引發的糾紛，有「3點」一定要特別注意，首先是要先弄懂建商平面圖的比例尺及單位尺寸，等實際完工後，也可以據此確認坪數是否有被建商灌水；其次是要注意車位價格是否偏高，以免未來轉手性受到影響。最後就如果要建商協助變更格局，「客變」前最好先請設計師規劃好再動手，以免不符合實際使用需求，又要多花錢調整。