桃園大園近期出現「最小危老改建案」，基地面積僅19.66坪的2層老透天，華麗變身成樓地板面積60多坪的4層樓電梯華廈，房價翻倍。不少家有老透天、老屋等民眾看了眼睛為之一亮，但卻有達人潑冷水，直言「台灣大部分的老房子，注定難以都更」，尤其是「頂樓加蓋」等3種房最難。
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房產達人「阿宅-雙碩士地產顧問」粉專指出，老公寓房價較低，虛坪較少，CP值超高之外，大家最重視的是都更改建潛力，若都更改建成功，房價通常可賺一倍，1千萬轉眼間變成2千萬，「簡直跟中大樂透沒兩樣」。
▲桃園最小危老基地在大園區，基地面積僅19坪的2層老透天，預計改建成總樓地板面積60多坪的4層樓電梯華廈，房價秒增值。（圖／台灣房屋提供）
但他卻直言，台灣大部分的老房子，注定難以都更。分析以下3原因：
1.最多都更案的區域，不是最老舊的，而是房價最貴的
以台北市為例，依據2023年Q3房屋稅籍住宅類資料，平均屋齡最老舊的區域，依序是屋齡41年的萬華區（屋齡40年以上占64.32%），屋齡40年的士林區（屋齡40年以上占59.22%），以及屋齡40年的松山區（屋齡40年以上占57.53%）。
但依據近十年台北市已核定都更案件資料，已核定都更案件，最多的是房價最高的大安區118件，然後是中山區110件以及中正區85件。平均屋齡最老、40年以上老房最多、最需要都更的萬華區，都更件數只有52件，在台北市12個行政區排第11名。
理論上，越老舊的區域，應該越優先都更。但現實是，建商不是做公益的，決定進不進場，不是看房子老不老，而是看有沒有錢賺；就算房子又老又舊，如果區域沒有開發潛力，房價不夠高，建商無利可圖，也很難有建商會來整合。
2.如果周邊還有其他可開發土地，都更案不可能多
依2023年10月資料，自1998年都更條例施行以來，全台累計核定之都更案共1,115件、其中台北市都更核定案件622件最多，占55.78%、其次為新北市206件、台中市112件；六都合計1,058件，占全台所有都更案94.89%。
「數據很清楚，都更條例實施這麼久，六都以外還是幾乎沒有都更案」，因為台灣大部分縣市，不論是未完全開發區域或是新開發的重劃區，可開發用地都還有，建商若想蓋房子，直接買素地就好，既然不缺開發原料，恐怕不會輕易自找麻煩，碰需要時間整合的都更案件。
▲台北市中山區都更整合不易，多數基地面積不大。（圖／鄉林建設提供） 3.頂樓有加蓋／一樓作店面，很難配合都更
如果要改建，危老必須取得100%屋主同意，都更至少也要80%以上；如果公寓有頂樓加蓋，或是一樓是店面，通常會影響屋主的配合意願，較難達到同意門檻，提高改建的難度。
頂樓加蓋雖然沒有登記，但實際使用面積大，都更後無法一坪換一坪，頂樓加蓋屋主一般都會猶豫；而店面是屋主的生財工具，都更時必須搬遷，造成客戶流失；改建以後，分回面寬和室內面積反而變小，店面屋主常會覺得並不划算。
所以如果想買老公寓賺都更財，可能要看一下，是不是有店面或頂樓加蓋，地點普通，房價不高，周邊又不缺土地，「這種老公寓想要都更，除非自費，否則可能沒你想像的容易喔」。
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阿宅最後提醒，有人依目前都更的速度評估，老屋想要全部重建，恐怕要花幾百年時間，而其中最殘酷的，是有些老房根本連都更的機會都不會有。