編按：《NOWnews今日新聞》即起每周日推出《如何買房》專欄，匯集相關專家建議，帶讀者了解買房眉角，及早圓夢。政府推動虛坪改革，擬將現行上看40%的公設比壓制降回25%，公設比怎麼算？為何公設比愈來愈高？你買房是否也很討厭占地方卻很少用的「最廢公設」戶外泳池？認為戶外泳池拉高公設比？專家替泳池喊冤，澄清法規規範「有頂蓋」的空間才算公設，公設比高別再怪戶外泳池、中庭花園了。
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公設是什麼？公設比怎麼計算？
虛坪改革當口下，公設指的是和其他住戶共享的空間，且依使用者性質，又分「大公」與「小公」。
大公：全體住戶共同持分且能共同使用的空間。如大廳、閱覽室、管理室、健身房、配電室、空調是、機械式、蓄水池、水箱等。
小公：社區中部分住戶持分並使用的空間。如各樓層通道、走樓與樓梯間，以及門廳、電梯間等。
公設比計算公式
公設比＝共有部分（扣除車位面積）／「主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）」x 100%
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，常見的公設迷思是，一般人看房時見社區有戶外游泳池、超大中庭花園及頂樓戶外BBQ設施時，直覺就是「公設比很高」，但其實依相關法規規範，
「有頂蓋的空間」才能計入共有部分，因此戶外游泳池、頂樓戶外BBQ不算公設，而中庭花園屬法定空地，也不算公設比。
🔴最「無用」公設是哪些？
台灣房屋趨勢中心去年曾進行「2022年住宅公設大調查」，統計結果顯示，超過6成民眾認為三溫暖沒必要，是最多人認為CP值低的公設，其次為大樓常見的游泳池，另外包括棋藝室、廚藝教室等，也都被購屋族打入冷宮。
調查中也發現，超過8成民眾票選「垃圾處理區」是最實用公設冠軍，其次為郵件包裹收發區，獲得近7成民眾認同，許多大樓標配的「健身房」則位居第3。
▲最廢公設前3名依序為三溫暖、游泳池及棋藝室。（圖／台灣房屋提供） 🔴公設比為何愈來愈高？
住商不動產認為，公設比日趨提高有3大原因：
1. 建築法規政策修訂：• 雨遮篇：近年法規修正為2018年後的建案，雨遮全面改為不計坪不計價，雨遮原本是屬於室內空間，在不計坪之後導致公設比被拉升。
• 逃生設施篇：2005年建築法規修正後：8樓以上必須設置雙逃生梯，11樓以上必須有排煙室。
2. 人口結構老化，小坪數規劃需求變高：• 小坪數規劃的建案，通常一層的戶數會比較多，一層的戶數變多也會讓公設比變高。
• 單層戶數越多，梯廳空間越大
• 關鍵在於有額外的防火及動線設計規劃，梯廳空間大也進而影響公設比提高。
3. 住商混合型建築增多：• 住商混合的大樓連帶產生一般事務所的問題。
• 該層公用空間依法規需加設男廁、女廁和茶水間等等因此拉高公設比。
▲專家認為，公設比日驅提高有建築法規政策修訂、小坪數規劃需求變高，及住商混合型建築增多等3大原因。（圖／NOWnews資料照片） 🔴公設比降至25%有何影響？
目前一般14樓以上住家大樓公設比約32%至38%，市場甚至出現公設比40%產品。政府推動虛坪改革，擬將公設比降至25%，虛坪改革將帶來什麼影響？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，據過去雨遮不登記的經驗，
雖然房屋總價不變，但會反映在單價上，將考驗市場的接受度。
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曾敬德以總價1000萬元房屋為例，一間實坪一樣大的房子，扣除公設比為21.7坪，則公設比35%狀況下，總面積為33.3坪，房屋單價為30萬，公設比30%條件下，一樣大的房子面積為31坪，則單價增加到32.3萬元，假如更極端降到25%，則一樣大的房子面積剩28.9坪，單價就拉高到34.6萬元，就與35%公設比的單價有明顯差異，不過房屋的總價都是1000萬元不變。
🔴最新揭露全國購屋痛苦指數（房價所得比）為9.82倍，最痛苦的當數台北市15.52倍，也就是台北人要15年又190天不吃不喝才能買房。買房真有那麼難？《NOWnews今日新聞》周日專欄《如何買房》，看專家帶讀者了解買房眉角。