基泰建設（2538）在北市大直新建案「基泰大直」因施工不慎，害鄰近7棟公寓傾斜倒塌，預防性撤離464人。基泰建設發放第一波慰問金時，夾帶一張「合作興建意向書」，提出「舊建物一坪換一坪+車位」引發討論。專家指出，合建有「合建分售」、「合建分屋」與「合建分成」等3種模式，各有利弊。不過，基泰提出的「合建意向書」夾帶有利建商的「霸王條款」，「誠意」大打折扣。
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基泰建設工地7日發生坍塌，基泰董事長、總經理等高層一度神隱。民眾黨北市議員林珍羽爆料指，基泰建設8日下午開始向受災戶致贈5萬元慰問金時，向部分受災戶發放「合作興建意向書」。
▲台北市議員林珍羽指出，基泰建設竟然在出事後要居民簽署合作興建意向書。（圖／翻攝自林珍羽臉書） 「合作興建意向書」內容共有5點，第1點載明4合作條件，以甲方舊建物一坪喚回新建物一坪、地下室平面車位一台、若與市府協商後申請容積獎勵高於一坪換一坪，則依政府核定為準；以及有關房租補貼雙方另議。第2點則是，「本意向書簽定之後，甲方不得與第三人簽定任何意向書與其他合約書」。
第3點為「本意向書簽訂後不得對雙方以外第三人透露」，第4點是「雙方若認為本合建案窒礙難行時，得由其中一方向另一方提出解除本意向書事宜，使得解除本意向書」，最後第5點則是「本意向書僅表示合建條件與合建意願，不具有合建契約之效力，一切以簽訂正式合建契約為準」。
合建是什麼？安信建經表示，「合建」簡單說，就是地主出地、建商負責蓋房子的合意興建機制，可以區分為「合建分售」、「合建分屋」與「合建分成」等3種模式。3種模式都是由地主出地、建商規劃興建，最大差別在房子蓋好後、如何分回銷售與分潤。
合建分售房子出售時，建商賣出「房子」、地主賣出「土地」，雙方簽訂房屋買賣契約，地主則與買簽訂該戶房子的土地持分，雙方除了和買方各自簽訂契約外，通常也會各自收取購屋款、土地款；合建分售通常由建商負責銷售，而管銷成本要如何分攤，就由雙方合意約定，不過，這種合建模式在銷售、簽約上比較複雜，採用此方式的人相對較少。
合建分屋此為常見的模式，房子蓋好後，建商、地主依約定比例分戶（房屋面積），再各自賣掉分回的戶別。例：某「合建分屋」大樓案蓋100戶，建商分回40戶，俗稱「建商戶」、地主分回60戶，俗稱「地主戶」，雙方各自賣掉分回戶，這就是為什麼有些建案有地主戶的原因。而在實務上，地主戶可自售，也可與建商戶一起委託代銷公司代理銷售。
▲基泰大直建案釀民宅倒塌，許多租屋大學生因為房屋受損而收拾行李，另尋租屋處。（圖／記者呂炯昌攝，2023.09.09） 合建分成不會先過戶，而是雙方約定好，房地價金的分配比例，等房子賣掉後，建商、地主再依約拆款分賬；如果約定價金分配比是，建商45：地主55，如果成交總額是一億元，則建商會分到4500萬、地主分回5500萬。至於管銷成本，通常也會依比例分攤。
雖然，基泰建設發出的「合建意向書」未說明合建模式。但馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，基泰的合建意向書第1點與第2點，就是所謂對建商有利但卻地主不利的不公平「霸王條款」，建商的誠意多寡可見一斑。
何世昌表示，老屋重建常見的「霸王條款」通常有3種，分別是「禁止地主參與其他建商的重建計畫」、「地主不得要求分享原預估值外的容積獎勵」、「地主反悔需賠償建商損失」等。當然，另外還也有較少見、基泰何建意向書中第3點條款，禁止透露合建條件給第3人知悉等。
▲老屋重建常見的「霸王條款」有3種。(圖／翻攝何世昌的房產知識Buffet+) 他認為，基泰建設施工出現重大鄰損已是理虧，談合建的意向書更該拿出最大誠意，竟然在這分合建意向書中加入數條「霸王條款」，直言：「我從意向書中看不到認錯的誠意。」
至於基泰建設提出合作興建意向書是否具法律效力？台北市都發局長王玉芬金（10）受訪表示，她不清楚住戶簽署哪種文件，但就都市更新的法律而言，只有「同意書」才有效，因為都更條例規定的是同意書。
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最新揭露全國購屋痛苦指數（房價所得比）為9.61倍，最痛苦的當數台北市15.77倍，也就是台北人要15.77年不吃不喝才能買房。買房真有那麼難？《NOWnews今日新聞》周日專欄《如何買房》，看專家帶讀者了解買房眉角。
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