編按：內政部最新公布，去年第4季全國購屋痛苦指數（房價所得比）為9.61倍，最痛苦的當數台北市15.77倍，也就是台北人要15.77年不吃不喝才能買房。只是，全台目前住宅存量為922.8萬宅，買房真有那麼難？《NOWnews今日新聞》即起每周日推出《如何買房》專欄，匯集相關專家建議，帶讀者了解買房眉角，及早圓夢。本集來聊聊投資客房子能不能買？有什麼隱藏風險？又該如何避開風險！
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女網友在臉書「買房知識家 A你的Q」分享，表示和另一半在網路相中新北一間屋齡40年公寓2樓的「投資客」房屋，一坪開價54萬元，比附近實價登錄單價30幾萬還高出不少，但兩度和屋主談價，80萬的價格差距，加碼30萬元仍未達共識。非常喜歡該投資客物件的原PO問：「投資客房子一定不好嗎？投資客的房子要怎麼看？」
▲裝潢好的房子，可能讓人難見其真實屋況。（圖／信義居家提供） 瀏覽屋海時常見「全新裝潢美寓」、「買完即刻入住」等關鍵字，小心這些可能是「投資客房屋」！投資客房屋有什麼風險？專家點出有以下5大風險：
風險1：投資客「低買高賣」的暴利陷阱住商不動產指出，假設透過實價登錄資料，可從中得知屋主在短期不到半年就拿出來賣，很明顯可判斷是投資客短進短出，一般來說經驗豐富的投資客，會加價五成作為開價，因此要小心被當冤大頭。
風險2：利用裝潢灌水，提高房屋售價投資客為了在短時間內賣屋、衝高報酬率，一定會把房子裝潢弄得美美的，甚至打出「百萬全新裝潢」等名堂，但羊毛出在羊身上，相關費用一定會轉嫁到房價身上，畢竟你都知道他可是「投資客」，焉有做賠錢生意的道理。
風險3：屋齡老舊，難見真實屋況投資客裝潢好的房子，除了房價可能被灌水外，因為多數都是屋齡30、40甚至50年以上的老公寓，也要特別注意是否有用裝潢掩蓋真實屋況之嫌，以免買下後住沒多久，就發生漏水、水管不通等問題，若是更嚴重的電線線路沒弄好，最慘還有火燒厝的風險。
▲房貸利率突破2%，相比之下，雙北公寓需求穩健，銀行評估放貸給予不錯的條件。（圖／資料照片） 風險4：反正不是自己住，建材品質有風險雖然不能一竿子打翻一船人，把所有投資客都視為黑心，但畢竟投資客房屋不是自己住，在建材選擇上，的確有可能出現為省成本，選用低價、甚至是含甲醛的劣質建材，若屋內甲醛濃度過高，待久了會讓人頭暈想吐，為了全家健康不得不謹慎。
風險5：短期交易房屋，核貸成數難拉高少數自帶財庫、富爸媽的朋友們買房用現金，多數平民如你我還是要靠銀行貸款！不過，像投資客房屋這種短期交易的房屋，除非買家的職業、收入或財產證明條件較佳，否則銀行鑑價及核貸成數，不容易超過前手成交價，因此買家需準備更高成數的自備款。
加上，投資客房屋會以裝潢拉高售價，因此總價也都會比行情價高，專家建議，若真想買投資客房屋，簽約時最好約定貸款成數不足可解約的條款，以免銀行鑑價或核貸成數不如預期，還要背違約求償風險。
▲首購族可透過謄本回推貸款與購屋金額，作為出價依據，若上次過戶登記的時間距離現在很近就要多留意，可能是投資客房屋。（圖／信義房屋提供） 那麼要如何分辨是不是投資客房屋呢？
住商不動產推薦「謄本辨別法」及「室內觀察法」：
拆解第一招：謄本辨別法購屋前向向屋主或房仲，索取房屋地號及建號，到地政事務所申請「土地所有權部」、「前次移轉」，查明「所有權擁有者」、「前次交易時間」、「登記者及登記的原因」等。若上次過戶登記的時間距離現在很近就要多留意。
拆解第二招：室內觀察法要特別留意測試管線設備是否老舊、供水排水設備是否正常，留意浴室、廚房等有水源地方，是否有水漬、泛黃或壁癌，尤其是窗框和維修孔，可以仔細確認有無漏水，還要確認基礎工程有沒有做好，例如打開總開關，查看線路是否有重新換過，或是詢問水管有沒有重新換過等。
▲可觀察衛浴、廚具及氣密窗品牌，如果比較高檔，代表設計通常比較講究，但也會反映在價格上。（示意圖／阿里山英迪格酒店提供） 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，沒人住過、有全新裝潢，加上前一手持有未滿2年的物件，就有很大機率是投資客宅，不過投資客裝潢的物件並非都有問題，還是有賺取合理利潤的投資者，但若用裝潢掩飾滲漏水、壁癌等瑕疵，就很容易引起爭議。
曾敬德表示，還可觀察衛浴、廚具及氣密窗品牌，如果比較高檔，代表設計通常比較講究，但也會反映在價格上，反之，如果使用廉價壁紙、裝潢邊角沒修邊、有明顯甲醛味等，通常是設計、建材品質有疑慮。
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不過，如果你真的很喜歡這間房，裝潢你很喜歡，房價也在合理或是你能接受的範圍，只要仔細檢查房子沒有重大瑕疵，就算它是投資客房屋也已無妨，能買到自己喜歡的房最重要。
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最新揭露全國購屋痛苦指數（房價所得比）為9.61倍，最痛苦的當數台北市15.77倍，也就是台北人要15.77年不吃不喝才能買房。買房真有那麼難？《NOWnews今日新聞》周日專欄《如何買房》，看專家帶讀者了解買房眉角。