房東或包租業者可要求2000元以下修繕費由租客買單嗎？答案是不行的！行政院消保處今（11）公布「112年度住宅轉租定型化契約查核」結果，鎖定全家市占率較高的25家包租業者、共50份定型化契約，發現契約整體不合格率為29.2%，常見4大違規項目為租賃期間、修繕、提前終止租約之約定及租賃住宅返還等，最誇張的是明明
房東包租契約只到8月1日，業者轉租竟簽到8月20日，恐害租客流落街頭19天；還有
要租客負擔2000元以下修繕費等共7大劣行，提醒民眾簽約前要特別留意。
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「包租代管」是政府為實現居住正義，所採行的住宅政策。「包租」指承租租賃住宅並轉租，「代管」指受出租人委託，經營租賃住宅。包租代管市場有多大？內政部地政司科長廖慶安指出，
全台包租代管業計有1300家，包租案約7800多件，代管案約2萬3000多件，另社宅包租代管有8萬戶，總戶數超過10萬件。
▲最誇張的是明明房東包租契約只到8月1日，業者轉租竟簽到8月20日，恐害租客流落街頭19天。（圖／記者徐銘穗攝） 消保處諮議陳世元指出，此次與內政部地政司、全國地政局處室稽查市占率較高的25家包租業者，每家各2份住宅轉租契約進行查核，稽查租賃期間、修繕、提前終止契約等15項目，發現契約內容整體不合格率為29.2%。
陳世元表示，查核的50份契約中有32份不合規定，要求業者限期改善後，28份已改正，餘4份因消費者認為不影響自身權益而未改正，但業者已修正空白定型化租賃契約。
此次查核常見的4大項違規為租賃期間、修繕、提前終止租約之約定及租賃住宅返還等。陳世元舉例說明違規情事如下：
1、租賃期間租賃期間規範不得少於30天，且應檢附合法轉租的證明文件，最重要的是「
轉租契約的租賃期間，不得超過包租契約的租賃期間」。
案例：此次查核發現有包租業者和房東簽約的時間是2022年8月1日到2023年8月1日，但卻轉租給租客的時間卻是2023年2月20到2023年8月20日，超出房東簽約時間19天，如此可能會房客流落街頭。
2、修繕陳世元指出，如租賃雙方沒有特別約定及蓄意破壞等狀況，修繕原則上是由出租人負責，若租客提出修繕需求，但包租業者遲不修理，租客可自行叫修後，再要求業者返還修繕費用或從租金中扣除。
案例一：業者要求「
單項維修金額超過2000元應由包租業者負責修繕外，均由承租人自行修繕。」此點降低包租業修繕的責任，屬違規。
案例二：業者要求「
未經同意，承租人不得自行叫修，否則修繕費用，由承租人自行負擔。」此點限制承租人不得自行修繕，屬違規。
▲如租賃雙方沒有特別約定及蓄意破壞等狀況，修繕原則上是由出租人負責。（示意圖／信義居家提供） 3、提前終止租約陳世元指出，房東或包租業者及房客雙方在簽約時，應約定可不可以提前解約，約定可以的話，至少要在1個月前通知對方，未通知違約金最高1個月租金；約定不得提前終止租約的話，違約金則由雙方協議。
案例一：業者要求「本契約於期限屆滿前，
出租人得（提前）終止租約；承租人不得（提前）終止租約。」雙方權利不平等，屬違規。
案例二：業者要求「若雙方均無違約情事，擬提終止租約的一方，應在1個月前以書面通知他方，並另行給付他方
1/2押金以為補償；未在1個月前以書面通知他方，並
扣除押金全額以為補償。」為不當收取違約金，屬違規。
廖慶安指出，實務上許多房東都認為只要你要提前解約，違約金就2、3個月，但依規定若有提前通知，就不用付違約金，若沒有提前通知，違約金最多1個月，就算雙方當初在契約上寫「提前解約，要付3個月違約金」也不行，「最多就是1個月」。
▲租約屆滿或租賃契約提前終止時，出租人應結算承租人所積欠的租金及費用，雙方共同點交房屋，且押金返還與房屋返還要同時為之。（示意圖／記者黃韻文攝） 4、租賃住宅返還租約屆滿或租賃契約提前終止時，出租人應結算承租人所積欠的租金及費用，雙方共同點交房屋，且押金返還與房屋返還要同時為之。
案例一：業者要求「乙方（承租人）未會同點交，經甲方（包租業）定相當期限催告並約定日期仍不會同者，視為點交成。」未會同點交的法律效果不平衡，屬違規。
案例二：業者要求「租期屆滿或租賃契約終止時，包租業應於點交後5日結算承租人相關費用。」點交房屋與押金返還應同時進行，此屬違規。
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廖慶安指出，過去平均每年約有1000件租屋糾紛，將來都會做年度、例行、不定期查核。消保處簡任秘書陳星宏提醒，有部分業者會有「個別磋商條款」，但若是內容不利於消費者，即便是基於雙方約定，但因損害消費者權益，法院一般都會認定是無效的。
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