前幾天，年輕記者提了個「如果有200萬現金，該不該放房市」的大哉問。
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這題如果出現在三年前，除非是年長且不能承擔任何風險的投資人，只要有資本，在投資市場中都能輕鬆獲利，不動產更是許多投資人的心頭好，選對區域就算不能一本萬利，也是一樁不錯的買賣。
可是這局面現在有點不一樣，一向被視為偏鴿的台灣央行，在今年第一季理監事會時意外採取偏鷹態度，縱然幅度不大，可是一年多連續五次共三碼的幅度，讓重貼現率來到八年新高，除了讓資本市場的思維變得不同，也使得不動產的投資邏輯出現重大改變。
最直接的就是升息問題。針對外界意外的半碼升息，央行主動表示除因CPI高於歷史平均，以及預期電價起漲加上民生物資短缺所形成的「有感通膨」，必須事先出手調控。另外，本地金融機構比起歐美銀行有更佳體質，讓台灣央行無須如FED顧慮銀行流動性風險，可大方將打通膨排序往前，國際政經環境變數多，讓央行對於未來升息與否說法保留，
顯見日後滾動式調整貨幣政策在所難免，意味著短時間內利率將維持在2%水準，高房價與近年來一系列的不動產法規修訂，讓房市獲利難上加難。
從住宅市場觀察，因利率牽動的房貸與土建融利息很難見低，一般房貸戶若借得不多，節衣縮食加勒緊褲帶還能勉強度日，惟業者土建融成本會大幅提高，雖有業者聲稱利息成本將會反映在房價上，不過在房價已高，民眾負擔困難，先不管成本能否轉嫁，至少可以看得到體質不良的業者得加速淘汰。
商用市場也不容太過樂觀，在前幾年商辦供給明顯增加，商用大買家壽險業者在防疫險和連續升息兩大利空雙殺下元氣大傷。本次升息半碼後，壽險業當包租公須符合的最低收益率將走高至2.845%，不合規情況變多，雖說金管會破天荒把「央行短期多次升息」列為保險業可申請展延的理由，不合規現象存在期限最長可達兩年，比過往一般核准業者的一年還長，即使官方網開一面，
大環境還是會讓壽險業者日後在購買不動產上會更保守，過往壽險業者全台砸大錢搶地搶房，帶動區域行情的榮景也不復見。
升息之後，不動產的成本和風險同時提高，過去房地產透過銀行提供的高槓桿，架構在資訊不對等、稅制不公平的超額獲利，在「高房價」與「高利率」的雙高環境下一一現形，還有五年的房地合一閉鎖期，正因為如此，除了特殊區域或難以比較的特殊產品，流轉在具有底氣高手間的產品還有套利空間，
一般不動產要獲得超額利潤的時代已經過去，能夠求得抗通膨效果，已是萬幸。
至於那個有200萬現金的年輕小朋友，如果他要自住，真心歡迎他好好找間房子安頓下來，光省下飆漲房租就是賺。但若要投資，我倒是建議他不如投資自己，靜下心來鑽研理財知識，以多元配置降低風險，才是亂世下的正經事。
當退潮正在進行式，
投資人不僅得多走多看，還得想方設法持盈保泰，當浪潮再起，
只有專業加上資本，才是以小搏大的最佳本錢。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室執行總監
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