面對著輿論期待透過升息來打房的氛圍，楊金龍總裁在日前公開演說中說了重話，其中核心思想不脫有三，包括國內物價漲幅是否持續居高、國內受疫情影響之產業是否已穩步復甦，以及主要經濟體的升息動向。換言之，打房並非央行主要的考量，針對房地產市場過熱或風險控管，央行只打算採取更緊縮的選擇性信用管制作為因應。
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反觀金管會與地方政府動作不少。
比較有代表性的，就是行之多年的零元炒房團，金管會檢查局總算透過執行不動產授信專案檢查抓到，並將金檢查核報告轉給銀行局，去追究相關責任；而台中市政府也在近期宣布，囤房稅上路的消息。
從這一系列的措施來看，可以觀察出在未來，打房不脫
「緊縮銀根」、
「增加持有負擔」與
「個案查核」三基調。
至於升息與否、升息多少，看起來答案是肯定的，只是幅度不會和想像中那麼大。2022年美國大抵上朝升息方向前進，加上台灣通膨不如美國嚴重，根據過去經驗，等到台灣央行反應，不僅時間會較晚，且升息多數不會充分反應在房貸利率上，只是升息也是一種宣示，不僅抑制泡沫，還能避免政治口水，有它的附加價值，不過，在這緩慢夾擊之中，房屋持有人有兩個部分要特別留意。
其一是預留財務空間。
這牽涉到房貸本身以及自有資金。
公股銀行多數評估，今年央行將升息二次，分別在9月、12月，各將會升息半碼，升息之後將回到疫情前的利率水準。以千萬房貸20年本利攤計算，即使從1.4%增加至1.65%，每月增加1151元，有感卻還在多數房貸戶勒緊褲帶可以克服，不過隨著經濟復甦，房貸戶或即將貸款的準房貸戶，也得做出提前償還本金、汰弱留強等長期升息的因應準備。
此外，由於房價漲得太快，某些銀行估價相對保守，可能讓買家陷入「看得到，買不到」的窘境，準購屋人在新的一年除了得有多跑幾家銀行的心理準備，在貸款上也最好多準備一點自備款，即使房貸順利，也可能在工料雙漲壓力下，裝潢等成本水漲船高。
其二是綜合檢視資產效益。
在過往的資金寬鬆環境下，許多財務操作成為顯學，例如一些企業借錢買庫藏股、把股價墊高，當資金寬鬆不再，有些企業可能被打回原形；類似邏輯用在房地產，雖然短期內房市看不出回檔，卻也可以開始思考資產中長線價值，進行新的一輪配置。
特別是當升息、囤房稅等政策上路，也意味著持有人的負擔增加，此時是否要透過漲租或是其他方式維持原本收益，如果標的本身前景不樂觀，或是改弦易轍，轉租為賣，都是一個可以思考的方向。
整體而言，2022年房市雖有政策影響，在目前依舊維持低利的資金行情下，依舊虎虎生風，自用買方期待房價短期內有大幅回檔，著實並不容易。不過資金在房地產中扮演了重要的角色，一系列的政策緊縮即使目前看不到效果，可是隨著時間與外環境不一樣，對市場產生結構性改變。
資金寬鬆改變了很多事，當資金逐步收緊，也意味著在投資市場中的你我，無論股市或是房市，調整布局之外，心態也得隨之有所改變，才能長保不敗。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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