有鑑於預售屋炒作及市場亂象不斷，內政部將修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，並針對不動產市場祭出五大打炒房措施，包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等。
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消息一出，即使還沒送行政院會，距離立法院三讀還有一段距離，卻毫無意外引爆業界討論，此次祭出鐵腕，是近幾波最為激烈手段，更是對房地交易市場震撼彈。
在五大措施中，「意圖影響價格處罰100萬至500萬，造成市場恐慌的可處三年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。」、「預售屋解約後30日內補登」與檢舉制度，相較之下在認定與實際執行上恐有困難，目前還不需要太過恐慌。後座力較強且影響深遠的，落在「限制預售屋及新建成屋換約轉售」以及「管制私法人購屋」。
影響所及有三，其一是由於這些罰則無論是預售屋或是私法人購屋，多仰賴檢舉與個案審核，政府是否有如此一一核實，仍在未定之天，但可以確定的是落實後降低預售屋移轉的動能，也喪失其高槓桿優勢，加上房地合一限制，預售屋會更無利可圖。
其次，政府以行政方式干預市場，透過法令限制出現供給減少，因此交易自然減少，多頭格局下很容易讓剛性買方追逐，空頭時期卻會讓賣方惜售，反而價格更堅穩。
其三，凡事只要有利可圖，就能從檯面上轉檯面下，從早期的國宅、軍宅、合宜宅的突破方式，無論是預售屋或是私法人，屆時看得到變成看不到，該繳稅的不繳稅，會助長更多弊端與不公平。
當然，這些看起來恐怖的新政，對於自用客戶問題不大，只是資金派對還未退場，升息幅度有限，租金後勢看俏，雖然法令還沒上路，兩個建議先行提醒，
首先，自用客戶可轉進成屋或是即將交屋的預售屋，除了風聲鶴唳下有機會出現的議價空間外，屋況看得到，同時避免降低與政策對作的風險，會是成屋相較於預售屋具有優勢的所在。
其次，不簽AB約，收集相關單據。過去市場流行兩份合約，一份成交總價寫比較高，去向銀行超貸，同時去作假實價登錄；另一份則是檯面下跟賣方或建商簽，載明保證退款或折讓金額合約的「AB約」做法，在檢舉制度下很容易因為過程中不愉快，抑或是屋況瑕疵，被對方反咬一口，風險不可謂不大，特別是政策剛上路，必然會積極查核，不可不防。此外，房地合一2.0後，無單據列舉有上限，建議凡事最好能收集相關單據與發票，節稅之外也能藉此自保。
坦白說，這五大政策隱約看到對岸打炒房，以及某些人想像中「德國經驗」的影子，雖然對岸和德國在做法上不大一樣，資金充斥下，極致行政工具是否能產生極致的效果，抑或是帶來市場的反撲。種種現象值得觀察之外，在價格已經走到相對高點的現在，「富貴險中求」和「一動不如一靜」之間的取捨，轉手性和是否有租金收益，將會是要不要進場的重要關鍵。
至於有人關心的規避方式，某同業說，真沒辦法要轉單，就去跟買方結婚吧。畢竟政府明文規定配偶間移轉不在管制之內，雖然我們會拿這種方法當笑話，可是狗急跳牆之際，什麼方法都有人會做的。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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