日前，中央銀行總裁楊金龍赴立法院財委會答詢，提到他40歲買房，並建議年輕人可以先租屋的說法，引起廣泛討論。
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媒體引述楊總裁原本的回答是：「我也是40歲才買房，之前都是租房子，不曉得這是否正常，但我的經驗是如此」。如果引述無誤，總裁可能會對媒體所下標題頗有微詞。
不過，與其關心總裁40歲買房是否正常，不如來看看那時的房價所得比。
根據網路資料，楊總裁出生於民國42年(1953年)，40歲的時候約莫是民國82年前後，以民國82年的房價所得比為例，約莫是4.86倍，北市房價所得比是8.03倍，目前全台房價所得比來到9.07倍，台北市房價所得比來到15.79倍，也意味著現在的年輕人要買房是比以前難上一倍以上。
時空背景一相比，年輕人買房不易之說，並非空穴來風，近年房價暴漲原因盤根錯節，一部分與經濟基本面有關，資金回流，原物料暴漲，加上各地重大建設等等，都是箇中原因。目前主流輿論的打房思維，不脫是調整利率和增加稅賦負擔，兩者用到徹底，後座力不小。
在利率調升方向上，雖然主要國家如美國升息在即，台灣振興速度與物價水準也具有升息空間，且根據國際研究，市場利率每提高1個百分點，房價所得比就會下降4.4個百分點，聽起來似乎是個不錯的方式，可是按照國際研究推算台灣房價下修，想要大跌一倍，必須升息 22 個百分點才會發生，為了抑制房價大幅調升利率，不僅墊腳尖買屋的自住買方先不支倒地；新台幣升值壓力也會吸引資金流入，反而可能助漲房價，讓財富更M型化。
至於透過增加稅賦負擔，迫使持有人拋出手中物業，以過去奢侈稅經驗來看，除非有辦法避免稅負轉嫁，不然反而增加弱勢負擔，同時，增加稅負造成的降價個案，還輪不到自用買方轉進，就已經被大資本吞食。
在如此狀態下，打房又要顧經濟，央行有央行的立場，政府其他部門也有，業者、買屋者與準購屋人等，心中不免各有盤算，從這角度來看，「居住正義」本身就是一種囚徒困境（Prisoner's Dilemma）。
不可諱言，房價過高會影響生產力與消費力，一國之財富過於集中房地產不是好事，長此以往，社會將因貧富差距懸殊，影響社會穩定。理想狀態下，房價應是隨著建設與通膨穩定上揚，有房者獲得增值利益，沒房者有屋可居，不買房是理性決定下的結果。惟高房價牽涉到利益的產生與分配巨大，政府到民間參與其中，彼此都無法充分溝通，自然會做出單方面對自己最有利的行動，即使這行動並不是共同利益最大化的結果。
在自有住宅率高達8成以上的台灣，經歷那麼多年的房價上漲，想要完成所謂「居住正義」沒有那麼簡單，擁房者在房價上揚與通膨，資產增值加上債務縮水而獲利，沒房者不僅擔心無立錐之地，更得煩惱資產縮水，要怎麼走出困境，在房價不動如山下，先別想總裁幾歲買房，靠著自己安身立命顯得更為要緊。
政府在這前提下，或許該思考，當一再宣示，政策性工具一再沒用，民眾與政府間溝通只會越發困難，民眾當然也會轉向最有利自己的行動，卯起來買買買，羊群效應下，狀況也就更難收拾。
人說到底，利己者眾，利他者稀，每每為了給答案，風向球放習慣，會出現這結果也不大讓人意外。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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