要說近期房市的關鍵字，大概沒有比「台積電」三個字更夯了。
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相較於其他利多，這幾年從竹科、內科、中科、南科，到近期的楠梓，園區話題無異是足以讓民眾看得懂、想得通的簡單投資邏輯。
自詡為科技島的台灣，「園區」話題因為具有多個成功歷史經驗，且多年來不斷複製，無論是近期的南科，抑或是更早之前的中科與竹科，竹科作為台灣第一個科學園區，近40年來，不僅是台灣經濟的骨幹與命脈，更形成專屬科學園區的生態圈，據科技部統計，竹科就業人口5年來增加1萬2千多人，居住剛需推升房價，今年住宅平均單價漲幅20%，在各都會中名列前茅；類似邏輯讓南科成為近兩年的當紅炸子雞，台積電進場高雄，引爆話題之外，更直接轉為實質買氣。
這次看似帶動房價的園區話題，說真格的，背後也並非沒有基礎作為支撐。
除了工料雙漲，稅費成本節節升高，加上地方近年來土地交易火熱，價格也連帶拉抬，一來一往間原本就有成本壓力，在南科話題發燒之前，早就有不少中南部個案悄悄反映，只是成本增加都在茶壺內，在地買盤並不容易買單；直到園區與台積電話題發燒，想像力與看得到的實質投資就在眼前，通膨、資金寬鬆、股市大好、疫情出不去等等因素，資產話題比起過去更容易引起討論，能造就投資空間自是水到渠成之事。
在園區話題持續發燒下，以及通膨短期揮之不去等原因，只要沒有政策性因素干擾或是其他意料之外的黑天鵝，後面看來還有戲，只是從過去引起熱潮的投資經驗中，仍有幾個部分必須要提醒。
其一，跨區域的資訊不對等。雖然台灣不大，可是仍存有相當的南北差異，對於缺乏中南部人際網絡的外地投資者來說，可能很難理解台南與高雄的幅員、區域落差與生活習慣；更遑論區域與個案間的細節。而這些投資者沒有看到的貓膩，反而會是決戰關鍵。
其二，機會成本的評估。對於投資者來說，除了帳面上的獲利之外，同樣一筆資金除了放在投資房市外，有沒有更好的運用方式？加上多數投資者畢竟生活圈不在該處，若日後區域發展、個案租售狀態都不如預期，有沒有壯士斷腕的決心，另起爐灶重新再戰？這都是在眾聲喧嘩之中，拿真金白銀的購屋人所該思考的重點。
其三，在過去台灣大大小小不等的科學園區、文創園區、產業園區或是有的沒的園區，不乏只聞樓梯響，不見人下來的個案，轉進號稱「穩賺不賠」的園區話題之前，不只看區域條件夠不夠強，看地方政府夠不夠力，也得看自己的口袋深度熬不熬得住。
至於市場中那些鼓吹投資人把園區宅套給科技新貴的銷售邏輯，是不是和當年許多海外買房投資，抱著把海外物業套給大陸人的想法進場，有點那麼的似曾相似呢？在聽著銷售話術茫酥酥之際，可否冷靜想想，現在下手的標的，有沒有能讓下一手欣然買單的主客觀條件？
如何上車不是高手，深諳下車之道的，才是大師。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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