高雄「城中城」大樓在14日突發大火，釀成近年來最嚴重的死傷。事件之後除了追查火災發生原因外，網路上也有許多對老舊建物為何不拆除、為何沒有落實公安管理等質疑聲浪。
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「城中城」屋齡四十年，是住商混合規劃大樓，也是那時鹽埕區的知名地標之一，整棟為地下2層地上12層RC構造建築物；1樓部分店面為二手電器交易，2至6樓、12樓為商場、電影院、餐廳，7至11樓是住宅用途。早年曾開設百貨公司、電影院、冰宮等，現階段皆已閒置多年，目前僅剩下7至11樓約兩百間小套房作為住宅使用。現階段小套房的住戶多數是老弱婦孺，導致逃生困難，缺乏管理加上種種巧合湊在一起，以致無法可管，最終釀成嚴重意外。
這次大火不只燒出人命，更暴露了台灣居住市場的兩道難題。
首先，民眾對物業管理意識的缺乏。
雖然公寓大廈管理條例在1995年上路，但仍不乏有城中城這種，處於灰色地帶，未依法成立管委會，甚至不在建管單位列管名冊內的老舊危樓，近幾年在討論都更或是危老話題的時候，著重硬體設施多，卻很少去強調管理，甚至有不少買方以追求低廉管理費為要，追進沒有管委會的公寓大廈，往往都要到發生住戶之間的矛盾，抑或是公共空間發生問題，才知道管委會的必要性。
其次，是老舊建物的去留問題。
「城中城」這類住商混合大樓因為話題多門檻低，市場接受度高，曾在市場上紅極一時，偏偏遇到商圈移轉，風華不再之際，當缺乏管理維護，很容易就成為都市之瘤，這樣的狀況幾乎可以說是遍及全台各大都會；特別是產權分割零散複雜的大樓，只要時間一長，所有權人因為失聯、繼承等因素無法整合，就會卡住動彈不得。
所幸，這次內政部連夜決定規畫修改法令，未來強制公寓大廈建立管委會，讓有心為社區建立管委會的民眾不再求助無門，日後管委會若能普及，不僅能作為政府與民眾聯繫的窗口，也等於對於公共安全多了一層守護；至於不少民眾仍不習慣為「服務」和「預防危險」等觀念付費，就需要比較長的時間教育與調整。
至於老舊建物的去留，在現實面上有成本考量和效益評估；老房子在老社區能不能創造出新商機？花大筆人力物力去整合所有權人意見，進而推動改建，到底值不值得？開發商與所有權人們都各自在打各自的算盤，即使日後針對整合複雜產權提出新的解方，也都不一定能讓這些改建順利推動。
打掉重練難上加難，甚至即使完成也不一定有結果，這類老宅就是例子。
除此之外，城中城大樓由於管理不彰，加上屋況窳陋，六千元以下的租金也成為許多社會弱勢的棲身之所，類似的狀況也發生在其他都會的舊市區內，雖說外界普遍認為這類老宅內外均差，應該改建以活化資產、整頓市容。可是對於這些長年只付得起這樣的租金，蝸居於此的弱勢來說，居住地有所改變當然是好事，只是未來房東成本增加，必然也會轉嫁到租金或是管理費上，也會使得弱勢被迫搬遷。由於老弱婦孺資源少，勢必得導入社福資源進行安置，這可能才是檢討改進過程中，另一個讓人頭痛的難題。
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說到底，這場悲劇不只是意外，也是貧窮線下的悲歌，莫忘世上苦人多，願生者獲撫慰，亡者得安息。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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