不過就是上個月，和長居對岸的朋友聊起近幾天最熱門的恆大事件，對岸的朋友對這回的風暴，只淡淡一句：「沒有多數台灣媒體講的那麼恐怖，中國的事情自然有屬於中國的解決方式。」
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他說的，「屬於中國的解決方式」乍聽之下我不明白，但如果看看目前對岸官方關上資金水閥的態度，以及一系列「限購令」到「限漲令」與「限跌令」，這中間對「解決方式」有了那麼些不言可喻的連結。從目前恆大事件發展狀況來看，因房地產熱，迅速帶動恆大業務擴張的模式，在劃定「三條紅線」下，面臨前所未有的壓力，從而意味著高財務槓桿的快速擴張模式，將受到挑戰。
所謂的「三條紅線」是中國人民銀行與住房和城鄉建設部於2020年8月為房地產融資所設下的三個警示指標，包括預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於一倍。換言之，只要三條紅線都碰到了，企業就不能融資，這也迫使恆大得積極出脫房產變現的重要原因。
根據統計，中國前15大房地產業負債率，以恆大的152.9%為最高，其次是綠地控股的139.2%，再來是富力地產的130.2%，而這些負債率超過100%的企業，目前都正踩在三條紅線上。但因為恆大所牽涉的範圍廣，除房地產開發的核心業務外，事業版圖項目遍及中國兩百多個城市，此外亦發展新能源汽車、旅遊、體育、金融、健康養老等多元化業務，總負債相當中國GDP 2%，也因此，外界以「過度槓桿的典型」或是「中國版雷曼時刻」來解讀，甚至認為可能會出現地產公司財務連環爆以及其他系統性風險；由於安聯與貝萊德等外資也涉入其中，近期的美股表現因而受其拖累。
從這件事情來看，恆大無論是走向「硬著陸」或「軟著陸」，甚或於透過重組達到不准倒閉的「不著陸」，與目前坊間認為的種種可能。可見的中長期發展是，隨著中國經濟成長放緩，加上產業逐漸成熟，獲利空間變小，過往的缺失也會逐漸浮現，此時在方方面面上劃出紅線，使得日後能操作高度槓桿的金融巨獸逐漸減少；以房地產業來說，隨著經濟成長放緩，加諸中國官方對於房地產產業的不時調控，同時產業內自己的競逐與併購，企業間會發展出另一套模式。
至於產品類型，住宅不動產的漲跌容易成為「共同富裕」目標的絆腳石，後勢值得留意；辦公樓、店面等商用不動產雖然有助於經濟活動，但在這一系列改革之後，外資是否還會將中國市場視為首號心頭好，持續加碼進行投資，也在未定之數，唯一可以預期的，是過去大漲的房產大時代已經過去，接下來政治力也終將讓其成為小打小鬧。
或許有人問，台灣未來會不會這樣走？相較之下，台灣各建商在這幾年的牛市中，經營到一定規模者，多數體質不壞，負債比也不如對岸驚人，加上相較於其他各國，台灣對於銀行管得多，也綁得緊，是我們不至於發生系統性風險的重要因素，但隨著價格越墊越高，很難不讓人興起居高思危的想法，甚至也有人磨刀霍霍，興致勃勃想等著撿便宜。這大資金潮下，我們只能希望在這一波的房產瘋之中，不至於發生金融風暴，即使資金緩步退潮，最終都還能有一個大家都覺得過得去的結果。
畢竟，浪來的時候，誰撿誰還不知道呢？
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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