日前，財政部公布名下擁有非自住房屋的「囤房族」人數，從數據中發現名下擁有非自住房屋的「囤房族」人數逐年增加，從2015年的33萬6264人至今年已來到50萬2265人，但持有2房以上比重下滑，反映持有多戶情形緩降；其中，今年持有10房以上有1703人，近7年減少151人，來到近年新低。在比例上，僅持有1戶非自住房屋的「囤房族」占比從2015年的69.59％，逐年上升至今年已達79.54%，持有2戶以上非自住房屋的「囤房族」比重則從30.41%降至20.46%。
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會有這種狀況，有些評論是認為這些年的囤屋稅風聲達到嚇阻囤屋的效果，讓囤屋大戶變少；相較之下，財政部的說法比較趨近真實，會有這種狀態，是因為房屋數量自然成長的趨勢，會帶動非自用戶數增加，實務上，若買了新房還未入住、或打算出售未居住等情形，都會算入非自住房屋。
簡言之，民眾打不打算在手上擁有多間房產，和囤屋稅話題關聯性不大，會囤屋除了是自用需求考量外，還包括了資金配置，以及對區域未來性的看法。如果房屋標的本身房價漲幅或是租金收益遠勝於稅負成本，加上也沒有特別好的投資標的出現，持有人選擇囤屋只是水到渠成，怎麼罰也都沒有用。
不過，在目前的政治氛圍下，地方政府無論是呼應民間團體訴求，抑或是增加地方稅收考量，囤屋稅都將成為關於「居住正義」話題的重要攻防，對於多戶持有者來說，多數先從以下這三部分做些規劃。
其一，汰弱留強。隨著實價登錄與房地合一2.0上路，未來房地產市場雖有漲幅，但幅度不會在跟以前一樣，同時區域也走向分化，不會全面性大漲，針對多戶持有者，可以提前將房屋稅、地價稅、管理費等持有成本過高，卻漲不起來的個案做調節，將資金做更有效運用。
其二，將稅率較高的區域房產辦理自用。由於房屋稅條例將住家用房屋區分為「自住」及「非自住」，其中「自住」限3戶，稅率1.2%，第4戶起視為「非自住」，稅率介於1.5%至3.6%，由地方政府決定，俗稱「囤房稅」；其中，僅台北市、宜蘭縣有課到最高3.6％，多數縣市都不課囤房稅，包括六都中的新北市、台中市、台南市與高雄市，持有3戶後仍是維持1.5％稅率，持有人若是有分布全台的房產，比較之後辦理自用就能降低稅負成本。
其三，透過公司行號等其他方式進行配置。雖然房地合一2.0範圍納入國內法人，可是依舊會有大戶持有人在節稅，抑或是降低自然人持有不動產所產生的風險等種種考量下，改採法人形式持有，這也可能是近年來持有10戶以上房產大戶減少的重要因素，而多戶持有者透過專業人士的協助，不僅能夠達到節稅效果，也能獲得更為靈活的資金操作空間。
在投資市場中，在某些人口中的「囤屋族」，多數在江湖行走的，不僅僅在資本上有錢有膽，更比一般人積極了解市場行情，熟悉相關法規，甚至建立起屬於自己的運作系統，想要透過單一方式，一時半刻達到抑制，甚至於打擊行情的效果，並不容易。
這些年對於房市，總不乏期待透過政策工具，讓投資者早點散場的聲音，偏偏只有當無利可圖，投資者才會選擇遠離；但沒有利潤的市場，相信也不大符合多數自用者的期待與想像吧。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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