若非疫情如此嚴重，那麼今年房地產業最大的事情，莫過於將在七月一日上路的房地合一2.0與實價登錄2.0。
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不過，既然媒體沒有特別關注，那麼到底兩大政策對市場衝擊如何呢？
如果兩者相比，房地合一2.0因為新制度中有「所有權人持有時間拉長」、「擴大範圍到國內法人與預售屋」與「降低可扣除額」等三大重點，直接衝擊到交易成本，會比強調「資訊揭露更快速全面」的實價登錄2.0更受媒體與購屋人關注，政策上路在即，外界所預期的逃命波和降價潮，反應都不明顯。
在房地合一「並非所有屋主都適用」、「有賺才要繳稅」以及「七月一日為過戶日」等三個在結構上的關鍵中，讓當初媒體所預期的「逃命波」並沒有出現，特別是成屋，由於有貸款的過戶得30-45天，沒貸款的過戶也得兩周左右，三級警戒從五月十五日開始，買賣雙方均猝不及防，迫使成屋的搶賣搶買期待毫無效果，而預售屋換約較具機動性，但也沒聽聞太多的新鮮事，顯見在疫情之下，交易力道也就趨弱。
另外，關於很多買方期待的降價潮也沒有出現，主要是大多數的成屋屋主或是因為不適用房地合一，或是覺得忍忍也沒差，除非另有財務壓力或是資金去向，降價意願並不高。從成交資料來看，某些個案有稍稍便宜，卻也非全面性反應；反而是預售賣方不想被綁太久，有釋出降價意願，可是平轉出場已經堪稱是誠意賣方，想要降到買方有感，是可遇不可求。
隨著七月一日政策上路在即，之後到底會走向何方呢？在筆者看來，有三個趨勢不可不注意。
其一，資訊不透明的超額利潤被壓縮。
實價登錄在過去的區段化設計，對少用查詢系統的民眾來說並不友善，但隨著資訊透明度提高，加上房地合一2.0也大幅降低了不提供單據的可扣除額，並且將土地漲價總稅額的上限設為當年的公告現值，大大增加了交易成本，加上主管機關有主動查核的權限，因為資訊不透明所產生的超額利潤，將會因此被壓縮。
其二，預售市場將出現質變與量變。
預售是許多開發商在營運時的重要現金來源，但新制度讓預售屋必須要及時申報成交價格，同時也成為房地合一課稅的對象，以目前預售持有與交屋後分開計算的方式，閉鎖期可達七到十年，也將降低投機者轉進的意願，加上工資節節高升，以及央行對於土地融資的限制，會讓使得許多業者開始思考先建後售的規劃，進而降低預售比重。
其三，越大越強將成常態。
新制度之下，未來在產業生存必須得倚賴大資本，這讓小業者生存更難，大業者除了競爭彼此的資本與眼光，土地庫存的多寡等因素，更決定業者的板凳深度，以及日後的的競爭力。
看得出無論是「房地合一2.0」，抑或是「實價登錄2.0」，主戰場都在預售屋而非成屋，雖然剛開始也不免會出現不肖業者作價「定錨」的情事，但隨著資料越來越多，日後也會趨向正常化。
至於產業前輩們期待政府在七月一日之前給點空間，目前看來不可能，在疫情下的實質意義也不大，最務實的做法也只能在疫情和政策兩頭燒的狀況下，做好面對新戰場的準備。
畢竟，所有的大事在生死面前，都得成了小事。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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