上星期的某天，一位記者來電聊起打房的事情。他問了一個有意思的問題，他說「房地合一稅和囤房稅同步上路，對打房會有加乘效果嗎？」
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「這是一個好問題。」我說。
我也問了他兩個問題，「有沒有人想過，打房從來沒有KPI，到底要打多少，才算有效果？萬一雙管齊下，效果不彰怎麼辦呢？」
資金上，對央行來說，在短短一季後出手，與1月底統計發現銀行貸款集中於不動產的情況不降反增的狀況有關，而隨著全球經濟逐漸回穩，加上銀行妥善執行風險控管，整體房貸水位或有機會因素時間長，占總放款比重將會下滑。
稅負上，房地合一2.0上路後，雖然有獲利才課稅，重稅之下讓資金效益不彰，有機會讓還沒進場的資金改弦易轍，日後交易量很難放大，雖說量較價先行，但到底跌多少才是朝野都能買單的「甜蜜點」，也沒聽說過。至於囤屋稅，官方數據就已經統計出法人佔大多數的結果，與其想像囤屋族恐慌大賣，還不如期待增加地方政府稅收會更為實際。
從過去的歷史經驗觀察，打房政策加上銀根緊縮至為有效，但或許眼尖的民眾也會發現，包括當年首次上路，被稱為「房地產228」的選擇性信用管制，以及房地合一政策等等，效果都呈現逐漸遞減，一旦政策鬆綁，或是利多出現，回頭就會出現價格反彈，這到底是怎麼了？
從整體經濟的角度來看，利率太低加上游資太多，房地產去化大筆資金的特色，是房產熱度不墜的重要因素；其次，在疫情之後，台灣面對的是最多熱錢與最大貧富差距的時代，透過政策調整，固然能夠達到逼走一部分投資客的效果，可是洗到最後，留下來的不是走不了，而是不走也沒差的投資巨鱷。
另外，相較於過去，政策效果相對不如想像的原因還有一個，就是資訊的透明與快速流動。
除了實價登錄促使價格相較過去透明，媒體與社群的高度發展，也讓消費者彼此之間也可以透過網路連結，交換信息與資源，這使得政策反應的效果相較過去來的快速與直接，以2016年房地合一稅上路為例，實施前半年，市場就出現預期心理，對短期炒作有明顯抑制效果，如今推出房地合一2.0，預期心理已經開始醞釀；至於央行選擇性信用管制，是針對自然人、企業法人、高價住宅等特定對象，範圍較小，但對房價的預期心理同樣會有作用。這也是業內普遍認為，市場會出現震盪的原因。
偏偏，成也蕭何，敗也蕭何，資訊快速傳播確實加快效果，可是一旦有規避方式，或者是政策上路後效果不如想像，抑或者是市場走空一段時間，出現價量均揚的反轉，很容易一傳千里，甚至讓投機者產生僥倖心態，影響到政策效果。
如果精銳盡出，卻還不見效果的時候，哪裡來的下台階？
對房產業者來說，這個月過得有點艱辛，原本該熱熱鬧鬧的329檔期，在行政院房地合一草案，以及央行在18日鎖定「公司法人購置住宅貸款」、「自然人持有多戶房貸」、「高價住宅」以及「工業區閒置土地抵押借款」四大類貸款再祭「緊箍咒」，加碼房市管制措施後，彷彿被潑了一盆冷水，市場瞬間冷卻不少。
說來說去，會到這步田地，想想前幾年某些業者與投資客不時上演那張牙舞爪的嘴臉，也不足為怪了。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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