行政院會日前通過「房地合一」所得稅法修正草案，為抑制短期炒房，修正「短期持有」定義；個人、法人持有2年內賣房將課45%；持有超過2年、未逾5年課35%；並且包含預售屋之間的換約獲利。同時，有幾類不受修法影響，維持20%稅率，包括個人非自願因素（如調職）房地交易；個人以自有土地與建商合建分回房地交易；建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易；另外，自住房地持有並設籍超過6年的交易，維持稅率10%及免稅額度400萬元。
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全案將送立法院審議情況，並由行政院決定生效日期公布實施。
如果按照目前政策規劃，對房市的影響從三個層面來看。
首先，會不會有影響。這答案是肯定的，雖然有賺才繳稅，但時間本身就是一種成本，持有時間從原本預期的兩年內又再延長，除非持有期間能市場大好，不然就等於侵蝕投資者獲利，對於房產投資客來說，資金被綁兩年也意味著放棄更多更好的投資標的，以這種稅制，在機會成本的考量下，如果有比買房更好的投資，這些聰明錢自然會另覓新戰場。
其次，是成交量。以這樣的稅制設計，會讓持有人盡量選擇兩年或是更長時間的持有，長期而言，並不利於房市交易，也將讓交易規模縮小。若是本會期順利通過，今年度新政上路，在日出條款的設計下，無論是備而不用的預防性購買，或是預期議價有空間的揀便宜心態轉進，日出條款之前多多少少會有些準買家想要趁機「刷一波」，受惠「刷一波」效應，當年度買賣移轉不會太差，但下一年就沒有那麼好過了。
其三，是民眾最關心的價格。除非大家都悶著不交易，在低利環境下很難大跌，加上在實價登錄的交易與價格「全透明」的狀況下，沒有買賣沒有傷害，沒有交易沒有漲跌，因為成交少，也讓成交價格參考時間拖長，很容易讓「定錨」。
簡而言之，只要很久沒成交，參考價格就會在那邊掛很久，價格並不是沒漲跌，只要沒利空，買賣雙方僵持不下，價格「箱型整理」的時間會長到超乎想像。
至於預售市場，根據院版草案，日後預售屋交易若短期交易獲利也要課45%的稅，雖不計入綜合所得稅，卻等於一筆資金要綁七年在同一標的上，也等於讓投資客幫政府打工，獲利減少、風險增加，至於漲幅，除非區域本身房價就不高，投資客唯一能期待的，不過只剩下了營建與土地成本逐年墊高的反應，很難有更大的獲利。
當租稅拿走大部分獲利的時候，這也可能讓資本小的投資客望之卻步，轉向其他投資標的懷抱。
只不過，講那麼多衝擊，對自用客戶來說，眾多利空不啻是一個很好的議價時機。某些媒體說的拋售潮並不可能那麼快出現，在房海浮沉多年的人都明白，政府從紅單查緝、實價登錄2.0、選擇性信用管制一路下來，很多事情到最後的結局並不一定會是最開始的說法，凡事也總能找到解套的門路，在這當下輕舉妄動若是結局不同，那豈止是扼腕而已。
畢竟，世事難料，誰知道草案從立法院出來之後，不是一個「皆大歡喜」的結局呢？
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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