前陣子發了篇繼承與贈與的新聞稿，引起話題的部分是繼承移轉寫下歷史新高，而贈與移轉卻出現微幅減少，一些很在意社會現象與財務規劃的人，會更在意新聞中提到「相較於繼承，提前以贈與移轉給小孩可能產生道德風險」的「道德風險」四個字，好朋友打來問我，能不能私下說得更清楚些，究竟什麼是「道德風險」？
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「就是爸媽把房子送給子女，然後就被一腳踢開啊。」我說。
當然，社會新聞事件並不一定會那麼頻繁出現在你我身邊；不過在統計數字之外，在這幾年更會發現在高房價、低利率以及昂貴稅費成本的大環境中，有一些關於房地產財務的思考會有很大的改變。
其一，是贈與與否的選擇。
過去，很多長輩因為某些考量，希望在生前很多事情能有一個交代，避免晚輩日後紛爭；其中也某些長輩有著想要用財產換孝心的思維。特別在遺贈稅率從50%降到10%之後，贈與移轉更呈現爆發性發展。這幾年，許多民眾發現贈與取得的房地產，因為成本很低，未來移轉時所要繳交的財產交易稅非常驚人；同時，贈與移轉不能適用土地增值稅優惠稅率，即使可以走二等親交易，使用買賣方式移轉減稅，可也多了麻煩，自然使許多贈與人打消生前移轉的主意。
特別是因為生前贈與房產，日後結局大不幸的故事太多，也讓長輩們戒慎恐懼，深怕房產一送，同時失去了老本和尊嚴。
為了避免這些狀況，這幾年許多長輩透過信託、以房養老或是其他方式，先讓自己能在人生最後一段路享受富裕自在的生活，房產透過繼承可以省下土地增值稅，還可以避免在生前看到人性不堪。放心不下晚輩的，高房價環境下，採取贈與現金的方式給子女作為頭期款使用成為主流，風險低、日後移轉時也能墊高成本，更能讓子女有些責任感。
對自己好、有點距離、不把雞蛋放在同一個籃子，成為許多長輩在進入人生最後半場時，所做的準備。
除此之外，另一個常見的情境是寬限期使用與否，讓很多人費神。
特別高房價下，房貸若是本利攤還，壓力不可謂不小，能又有房又有生活品質，寬限期提供了一個至少能在短時間內兩全其美的解決方案。
最近好朋友的弟弟買了房子就面臨了這樣的抉擇。領固定薪水的他，一直躊躇到底要不要用寬限期；長輩希望他本息攤還，風險比較能控制，身邊所有的朋友都建議他使用30年貸款，再加上三年寬限期，前三年只還息不還本，生活愜意還可以做點小投資，不必為了買屋降低生活品質，等到寬限期到了，再跟銀行延展或是還一陣子之後再轉貸，如果房價往上走，把房子賣掉賺一筆，生活無比滋潤美好。
我告訴他，理論上寬限期很美好，你可以盡情享受生活，但是大前提是，必須有理財與理債的心思和紀律，資金派對固然美好，房貸成本又那麼低，怎麼算都有套利空間，可是如果沒做功課，這市場上照樣有「大盤大好、投資大賠」的韭菜。
如果你時間精力允許，又有不錯的投資管道，寬限期著實是好方案，可是如果太忙，就讓房子為你強迫存錢，股海浮沉有時候結果往往不如想像。
不知道小弟後來做了什麼決定，但這些年一路看下來，只會越來越覺得，在投資的世界裡，人性往往是賺賠之間的一大變數。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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