最近，有兩個統計數據相當值得留意，其一是109年死亡人數比出生人數多7907人，年自然增加率為負千分之0.34，台灣總人口已在2020年1月達到最高峰2360萬人，而後出現死亡交叉，出生數低於死亡數，2020年人口首度呈現負成長。其二是北市過去1年人口減少4萬2623人，為27年來人口衰減最多的1年，其中高達七成為年輕人，至2020年12月底，總人口數260萬2418人，也創下23年的新低。
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雖然距離真正感受到人口減少的壓力還有一段時間，這樣的數字也瞬間冷了許多房產準買家的心，在大勢不可逆的狀況下，台灣人在購屋習慣上，確實也應該有一些調整，以因應高齡、少子與人口板塊移轉所帶來的社會變遷。
在這兩份統計之中，人口消長之外，值得一說的是在北市在減少的4.2萬人中，超過七成是年輕人，同一時間，桃園市與新北市分別增加1萬9770人與1萬2258人，分居六都成長前兩名，而這兩個數字幾乎等於北市外移青年人口的總數。
在北市「討生活」，到新北、桃園「過生活」已經是一個新的生活型態。
影響所及，也讓低價新聚落的逐漸成形。除了北市物價與房價的「雙高」推力，近年建商狂打新北與桃園低價優勢的拉力，加上交通建設逐漸到位，促使不少年輕購屋人轉進，穩定的自用買盤將讓一些新興區域發展快速到位，發展速度之外，出乎意料之外。
這些現象，更貼近於我們的生活；從這些現象延伸，對於房地產的持有人來說，得重新思考三個方向。
首先，調整的是不動產在財務分配的占比。
過去國人八成以上的財富集中在不動產，把房子當作儲蓄已經是不少長輩的習慣，隨著需求減少，扣除自用住宅之外，是不是要像「大富翁」一樣到處置產，值得重新評估。
其次，是不動產本身的條件。
因應人口結構改變而出現的房市革命。隨著人口結構轉變，年輕人向外搬遷，未來年齡分布「市區老、郊區小」成為常態，因應這種趨勢，除了無障礙空間、電梯的需求增加，民眾購屋型態也會轉趨小而精緻，「大而無當」的產品不僅維護不易，總價因而拉高也不利於出脫，想要中長線持有者，得先行避免。
其三，是不動產持有的習慣。
從內政部六都人口移轉資料可以發現，近年人口板塊位移明顯，例如台中與高雄的二三順位序列改變，以及北市人口大量移出，顯見人口板塊出現質變。不動產市場從過去商圈移轉，演變成現在的城市移轉，對於持有人的啟示是，把過去不動產的「不動」思維打破，從發展前景、收益和持有成本綜合評估，將前景差、收益不好與持有成本太高的標的排除，汰弱留強之後留下最具效益與發展性的產品，以降低持有風險。
這些年，身邊朋友問的問題從房子買哪裡？變成房子到底該不該買？顯見高房價時代下，許多人對房產的思維和以往大不相同，悲觀者認為不動產市場前景岌岌可危，可是生命總有出路，當居住型態有了新的想像，或許也會是另一個產業的契機。
而在這轉變到來之前，身處在其中，也期待能在新市場中保持常勝的人，最該問的應該是，自己到底準備好了嗎？
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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