中央銀行副總裁陳南光近日撰文指出，央行應於房價大幅上漲預期形成前，及早部署總體審慎政策，以穩定房市與金融體系，防範金融循環的中期風險；也因為陳南光的發言，不免讓外界臆測到底央行是否會有針對房市的相關措施？
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討論房市是否過熱，從市場現況與數據來看，陳副總裁的擔憂不是沒有道理。
九月份買賣移轉棟數爆出大量，預售市場秒殺案頻傳，這些跡象一定程度反映房市景氣轉熱，甚至是過熱的狀態，過去一年本國銀行承做建商餘屋貸款金額急速上升，成長率超過 120％。近期住宅貸款餘額與建築貸款餘額增幅為近 10 年來最快增速；且房價節節攀升，特別是低房價區，漲幅更是驚人，甚至不乏寧可違約不賣，或是加價出售的例子。
說得更直白些，以目前市況，不僅僅幾乎和 2008 年全球金融危機前，資產價格快速上升，其後造成資產價格暴跌與信用緊縮的狀態如出一轍，甚至比起在游資與低利環境造成房價再衝一波的 2010 年，這次又有台幣走強，短、中期弱美元的加持，大筆資金在國內繞來繞去，其對於資產的積極追逐，與當時相較更有過之而無不及；而在金融危機後，越來越多經驗證明，房地產業的繁榮初期確實可以形成景氣榮景，帶動上下游的表現，可是，當價格到了一個程度，會讓資金瘋狂追逐，不僅難以帶動其他產業的興盛，房價上漲甚至會降低消費，排擠非房地產相關產業可用的資源，以至降低整體經濟的投資、生產力和成長，也無怪央行會在這時間點作出喊話。
對民眾而言，此回示警在實務上應特別注意兩大面向，其一是央行透過這次宣示來提醒銀行端放款必須有所作為，也意味著放款成數、年限與利率將不會天天過年，借款人應有心理準備，即使成數到達一定水準，鑑估價格也可能相對保守，因此手上還是要準備好足夠的資金，以避免不時之需。
其二是銀行政策之外也必須結合財稅政策，財政部態度也值得留意，無論是在現有稅制基礎下針對多戶持有人課徵囤房稅、空地稅，抑或是針對短期交易不動產加大查稅力度，都可能是接下來政府想為房市「做點事」的具體行政作為，想要進場投資者不可不審慎。
站在央行立場，在房價上漲預期形成前「溫馨喊話」，甚至採取「超前部署」，避免因為房價持續上漲預期趨勢確立後的無力回天，是應盡的責任；面對後疫情時代，實體經濟與景氣前景難料，當下各國狂印鈔的泡沬中，實體經濟表現到底能不能跟上腳步，最終能否順利接軌實體經濟，讓大家安全下車，誰也沒把握。
至於政府日後針對房市若有較大動作，以目前資金與利率環境來看，要打到「有感降價」，那必須是非常手段，甚至可能發生在投資客斷頭之前，小額投資客與自用客戶可能先撐不住的「重分配」狀況，而游資氾濫可能會重演奢侈稅時，資金轉往非都市計畫區土地等規定外不動產的歷史，這也是政策規劃之前所要特別留意的所在。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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