根據國發會統計，我國總人口今（2020）年提早2年邁入「總人口負成長時代」，預估今年出生數16.4萬人低於死亡數18.6萬人，2025年更將進入超高齡社會，扶養比也將從今年預估的35.3，即台灣社會平均4.4名青壯年要負擔1名老人，到2030年變2.7人扶養1人。在年輕人負擔增加，薪水漲幅又趕不上物價上漲，可能連自己都養不起之下，對於想「靠兒養老」恐怕不易。
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也因此，想安養晚年，除了提前做好退休理財規畫之外，有些人早就想到要當包租公、包租婆，老了靠收租過生活，也有許多人年輕打拚買了一間房，以為這樣就可安享晚年，老了才發現有房卻沒生活費可養老，即便是包租公、包租婆也面臨無體力及心力管理出租房，萬一身體又出狀況房子怎麼辦？
確實，相較現在年輕人在高房價、低薪之下，想要買房得不吃不喝好幾十年才行，對於中老年來說，工作打拚一輩子可能就是為買房、付房貸，也因此常忽略退休理財規畫，導致可能退休後才發現，雖然有房子可以養老，生活費卻不夠用，即便有子女，在現今低薪及高物價之下，可能連自己都養不起，父母更不好意思開口要錢，導致可能淪為低收入、低存款、沒人靠的「下流老人」。
不過，銀行表示，其實可以透過「不動產活化」產生金流。
首先就是「賣屋轉租」，尤其是擁有房產座落在高價地區，賣屋轉租是不錯選擇，資金可以自由運用，租屋標的選擇多元化，可視自身需求彈性選擇，但也要考慮賣屋成本較高，可能面臨高額的土增額及所得稅，還有房東租金調漲及撤租的風險，另外就是賣屋資金管理，甚至遭啃老族覬覦。
▲老了只剩下房子，卻沒生活費怎麼辦？銀行表示可利用不動產活化創造現金流。（圖／NOWnews資料照）當然，有些人堅持自宅養老，不願意離開自己打拚買下的房子，一定要在宅老化，這時可以利用這幾年銀行推出的「以房養老貸款」，即商業型不動產逆向抵押貸款。
銀行解釋，「以房養老貸款」與一般房貸不同，一般房屋貸款會隨著期間增加而減少貸款餘額，「以房養老」反而會隨著貸款期間增加而增加貸款餘額，多數都採按月定額撥付，例如貸款900萬分15年給付，銀行就按月撥付做為退休後的生活、醫療、休閒、娛樂、旅遊等花費支付，不僅在生活品質上能有更高的水準，更進一步提升年長者的尊嚴，還能讓年長者能夠安心居住自宅。
有的銀行更提供貸款金額未逾認定價5成者，利息可在貸款期間內全數掛帳，每月撥入款不用先扣除利息，而是等到貸款屆期時一次結算收取，所以每月領取的金額是固定的，年長者不會因為每月利息增加，而使得可用資金逐漸減少，影響其生活品質，讓銀髮族群退休生活輕鬆樂活，充裕老年安養資金。
雖然「以房養老」貸款的好處是可以自選按月給付或是一次給付，也可安心自宅養老，但銀行也提醒，「以房養老」必須在宅養老，因此可能面臨既有住宅欠缺高齡者友善設施，還有貸款金額必須折價且負擔利息、債留子孫等問題，還因此必須取得子女同意，避免日後糾紛。
當然，如果沒有堅持一定要自宅養老或是擁有2間房間以上的人；或者覺得自住房子環境不好，想出租再選擇適合養老的房子、安老村、安養機構；或是包租公、包租婆老了沒體力及心力管理不動產，現在也有新的選擇。
就有銀行業者與包租代管業者合作推出「留房養老安養信託」，租賃事務可由交銀行及代管業者全權處理，而且居住標的選擇多元化，可視自身需求彈性選擇，而且租金收入也相對穩定，由於沒有跟銀行借錢，因此將來資產仍可無縫傳承後代。但要注意的是，每年需支付受託銀行及代管業者服務費，以銀行來說目前1年約1萬8000元，而且必 考量因出租所衍生的修繕費用等。
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