年近70歲的陳女士是家庭主婦，膝下子女共有6位，除其中1位未婚外，其餘5位皆有各自家庭生活，近年陳女士年事已高且相繼罹患慢性疾病，日常生活雖尚能自理，但體力上逐漸無法負荷，與子女商量後，決定雇請外傭照顧及料理家事，但她體恤子女皆有各自家庭開銷，又要面對低薪且高物價多重壓力，不忍心再讓子女負擔外勞看護費及醫療費用，陳女士計畫將其先生畢生辛苦打拚登記在她名下，價值2000多萬元的台北市房子，向銀行辦理「以房養老貸款」一共1400萬元，以支付日常安養所需費用。
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現年76歲詹女士喪偶，育有1子1女，女兒早已出嫁，平時並無其他收入，日常生活開銷均仰賴其子林先生供養，而長子林先生因工作關係經常出差，無法隨時在家照顧，再加上詹女士身體日漸老化，開始喪失自理日常生活的能力，早已有遷住至安養中心之念頭，以獲取較完善之照護，但有關養護費用的支出一直困擾林先生。
後來林先生得知銀行開辦「以房養老貸款」，因此陪同母親前往了解產品內容，經分行承辦人員詳細並清楚的說明後，詹女士填寫貸款申請書，進行貸款徵審及估價事宜後，將座落於台中市豐原區的房子，規畫借款期間19年7個月，按月撥付新台幣2萬8000元，總額度為新台幣658萬元。
另一位現齡75歲家住台北市的王太太，家管沒上班，因年齡較大身邊沒有固定收入，加上不願增加子女之負擔，為了可以過一個有尊嚴的晚年生活，經與女兒商議後取得共識，將名下位居台北市不動產申辦以房養老貸款，借款金額為950萬元，每月可領4.5萬。還有一位也是71歲陳太太，因與配偶的生活開銷都由長子負擔，為避免長子退休後影響生活品質，因此將名下位於基隆市之不動產向銀行申貸250萬元，每月可領1.2萬元，雖然金額不多，但她認為可協助減輕家庭經濟負擔，維持目前生活品質。
根據金管會統計，本國銀行自2015年開辦商業型以房養老（不動產逆向抵押貸款），至今（2020）年第2季止，核貸件數有4449件、核貸額度251億元，分別較去年同期成長23.6%、26.9%，呈現穩定成長趨勢。
▲截至2020年6月底，國內銀行辦理以房養老核貸件數有4449件、核貸額度251億元，均較去年同期成長23.6%、26.9%。（圖／金管會提供）目前國內共有14家銀行開辦「以房養老」業務，其中合庫銀行承辦件數及金額都居冠，至今年第2季止，已核貸1764件，核貸金額更首度突破百億元，達到105億元，第2名則是土地銀行承作1418件，金額70.5億元。
「以房養老」申貸又以北部都會區件數最多，光是北北基就有2268件，占一半以上，核貸額度有175億元，比重高達近7成，主要是北北基房價較高，申辦以房養老貸款後，能貸到的金額也較多；排名第2名則是中彰投地區，核貸件數642件、核貸額度24億元；第3名為桃竹苗地區，核貸件數504件，核貸額度19億元。
至於「以房養老」申貸女性較男性多，女性申請人占55.29%，原因可能與很多夫妻購屋時，產權多登記在妻子名下及女性較長壽等因素有關。不過，銀行坦言「以房養老」貸款在推行上也面臨一些難題。華南銀行就表示最常遇到的問題就是國人仍存在「有土斯有財」傳統觀念，子女認為不動產未來應由自己繼承，反對父母將不動產設定抵押權給銀行辦理「以房養老」換取生活資金，而父母也因考量家庭和諧因素而放棄申辦。
土地銀行也提到在承辦時最常遇到的問題就是子女的阻止、對房屋所有權移轉到銀行名下的迷思，還有貸款內容較傳統房貸複雜，降低民眾對以房養老貸款的接受度。由於子女普遍認為父母的不動產未來應該留給自己，對父母要拿房子抵押貸款多數都不願意，另外有些子女自身經濟能力較弱，無法長期支付長輩生活費，但害怕長輩借錢將被社會輿論視為「不孝」，因而阻止長輩辦理本貸款，此狀況在實務上經常發生，成為推展本貸款的重大阻礙。
▲銀行坦言「以房養老」貸款在推行事務上面臨不少困難，最常遇到的問題就是國人仍存在「有土斯有財」傳統觀念，子女認為不動產未來應由自己繼承，反對父母將不動產設定抵押權給銀行辦理「以房養老」換取生活資金，父母也因考量家庭和諧因素而放棄申辦。（圖／記者顏真真攝）此外，銀行也發現年長者常有錯誤的迷思，認為申辦「以房養老」貸款就必須將房屋所有權轉到銀行名下，又對銀行在其生命終了時，將如何處分其房屋存有疑慮，造成年長者的疑惑與不安。而民眾申辦時最常詢問及關切貸款利率、貸款額度、擔保品型態是否有所限制、共有房地是否可申辦本貸款、貸款審核期間、貸款屆期或百年後擔保品處分方式、擔保品處分後餘值之歸屬、貸款屆期是否可續借等問題。
不僅如此。民眾也擔心「以房養老」貸款期間中，發生失智或失能時，無法領取月付金等情形，但其實銀行也有考量年長者未來可能面臨失能或失智的狀況，無法對貸款延續性作意思表示，因此在雙方契約中，特別採事先約定方式，由客戶自行選擇當受輔助或受監護宣告時，同意繼續撥付或停止撥貸且將已撥貸款視為全部到期，此舉是要避免繼承人對於銀行撥貸程序適法上的疑義，也為借款人日後的生活多一份保障。
華南銀行同樣則表示，年長者申貸「以房養老」貸款最常反應4個問題，包括一、不動產價值及借款期間長短影響每月領取的生活資金；二、目前是低利率環境，難以預料未來利率水準如何變動，若利率升高，貸款利息也會增加，扣除利息後，每月養老金可能越來越少；三、將房子辦理以房養老，轉換成每月生活費用，但目前覺得夠用的生活費用，隨著通貨膨脹，10年、20年後該金額是否符合生活所需，也是一個問題；四、「以房養老」商品較為複雜，不易充分了解權利義務。
至於客戶貸款後最擔心的問題，就是借款人百年後，房產如何處理？合庫銀說明，一般就是由繼承人自有資金清償借款，或繼承人繼承不動產後借新還舊。若繼承人均不願意清償借款，銀行才會進行不動產拍賣，就賣得價金先清償銀行借款後，多餘的部分仍歸還繼承人。
因此，即使銀行拍賣不動產，銀行僅拿回債權金額，剩餘款項仍歸繼承人所有，並非拍賣金額全部歸銀行所有，亦即申貸以房養老貸款，房屋產權仍屬借款人，並非移轉為銀行所有，與一般房屋貸款無異。
不過，銀行業者也不諱言，承做「以房養老」貸款也有風險，由於屬不動產逆向抵押貸款，與一般房貸不同，一般房屋貸款會隨著期間增加而減少貸款餘額，以房養老反而會隨著貸款期間增加而增加貸款餘額，另外不動產的折舊及價格變動，也是金融機構需面臨的風險。
銀行主管還提到，金管會檢查時也發現有高齡者申辦「以房養老」貸款後，把原本每月撥款作為「生活費的錢拿去投資，要求銀行要注意借款人的資金動向，因此銀行在在撥款後，除至少每3個月檢視貸款人資金動用情況，每半年也會電訪追蹤貸款人狀況，必要時甚至會親訪，若貸款人往生就會停止撥款。
▲銀行提醒，若要申辦「以房養老」貸款，有5大注意事項要留意。（圖／NOWnews資料照）也由於「以房養老」貸款程序較繁瑣，加上多是按月撥款，不像一般房貸一次撥付，只要房貸戶每月按時還款，並不需時時追蹤關心貸款戶，加上長壽風險，也使得民營銀行承做意願不高，公股行庫則是配合政府政策推行，主動申請案件仍占多數。
不過，隨著台灣進入高齡化及少子化社會，頂客族及老人將越來越多，「以房養老」需求也會越來越多，甚至有行庫主管表示自己未婚，未來老了若生活費不夠，也會想申請「以房養老」貸款，反正房子也不用留給誰，「房子就是我的兒子」，靠房子養老過生活。
對於想申辦「以房養老」貸款，銀行提醒要留意5大事項，包括一、先了解是否符合申請資格；二、房產所有權應獨立，非持分；三、借款人可申貸金額及每月可領金額與所提供的擔保品價值呈正相關；四、事先與法定繼承人充分溝通；五、各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同，需了解清楚。
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