即將屆齡退休的劉大姊，雖然已準備好足夠的退休金，身體也還算健朗，想要提前安排適合的養生村入住，卻煩惱現有市區房產無人管理，有一天無法自理時，應如何自處？同樣，孝順的陳小姐在美國成家立業，擔心母親退休後1人生活費用所需，想把父親當年為她買的房產出租，再將租金收益作為母親的生活費及後續照護費用的準備。
我是廣告 請繼續往下閱讀
其實，在政策鼓勵下，國內銀行自2015年開辦商業型的「以房養老」貸款業務，但子女態度及屋況一直是能否成案的關鍵，不少老人家也憂心「以房養老」最終沒老本，也無法傳承。根據統計，目前全台灣40年屋齡以上房屋占21%，其中超過90%缺乏無障礙電梯，因此不少高齡者想把持有並居住的老屋出租，再尋找適合養老的居住所，但一想到出租管理瑣事一堆，尤其最怕碰到惡房客或拖欠租金，不少人打退堂鼓。
不過，現在有銀行推出「留房養老安養信託」，透過與包租代管業者合作，由高齡者將房屋產權及租金交付信託，而且不用子女同意，除可取得不動產租金收益，也可避免遭不當處分，長者的資產也不會因此流失，仍可傳承給子孫。
兆豐銀行表示，在內政部成功推動租賃專法後，讓包租代管產業得以正名並納入法規管理，以提升租賃市場的品質，也讓銀行思考如何透過安養信託，深化對高齡者的金融服務，因此推出「留房養老安養信託」，透過信託機制並與包租代管業者合作，高齡者在洽銀行進行初步諮詢後，包租代管業者也會提供服務說明，並就屋況進行檢核後，提出租金行情、修繕建議與租賃條件等，供高齡者參考後決定是否出租，因此除可取得不動產租金收益，也可避免房屋產權與資金遭不當管理處分，信託的部分亦可依自身管理需求，採僅信託交付租金，或是連同不動產所有權皆交付信託的方式辦理。
目前兆豐銀行已承做3件，還有4件在洽談中，但主管說目前接到的案例多為預防性資產保全，主要是擔心自己日後若不能自理或無完整行為意識能力時，因此希望將不動產交由銀行代管，委託人年齡最高65歲，最低46歲，其中有客戶是幫生病的妹妹管理不動產，但姐姐年紀漸大發現體況越來越不好，擔心妹妹之後沒照顧，因此想把不動產交給銀行管理；也有離婚單親爸爸帶著2個小孩，希望他名下的資產，在小孩成年後移轉給他們，因此透過信託方式由銀行代管。
▲銀行開辦「留房養老安養信託」，目前接到的案例多為預防性資產保全，主要是擔心自己日後若不能自理或無完整行為意識能力時，希望將不動產交由銀行代管。（圖／NOWnews資料照）雖然「留房養老安養信託」每年得支付代管銀行及代租業者服務費，銀行部分1年約1萬8000元，但銀行覺得可以把服務費視為一種「保費」，除可避免房屋產權與資金遭不當管理處分，重點還可做資產傳承安排。當然，如果因生病等因素被迫住進安養機構，原本撥入帳戶自行運用的資金，就會轉為支付安養費用，這在簽約時都會載明。
當然，承做「留房養老安養信託」也有風險。銀行坦言「以房養老」風險在於到期銀行債權可能回收的風險，「留房養老安養信託」風險在租任風險，即出租房客可能違約，由於信託後銀行就是不動產所有權人，因此若客戶未委託代管業者處理，契約中也會載明，銀行有權去委託代管業者處理，費用則會從每月租金收益中扣除。
兆豐銀行也強調「留房養老安養信託」目標客群不是鎖定高資產客戶，因為這些高資產戶都有自己的理財及不動產管理方式，主要還是針對中產階段，畢竟人都會老，也可能生病或發生意外，若被迫入住照護安養機構，導致不動產閒置下來，還要付擔管理費及水電費，不僅浪費也無法創造金流，因此才會提供這項服務，讓擁有房子的老人可以透過不動產活化，產生穩定收益。
包括華南銀行、合庫銀行及土地銀行等銀行也表達承做興趣。華銀就指出，「留房養老安養信託」搭配包租代管業者及信託架構，可協助長者管理房屋產權並將租金交付信託管理，除了避免財產被不當處分或轉讓外，亦可將信託專戶作為退休大水庫的概念存放收取的租金，以及最後作為長者遺產留給後代，達到資產保全的效果。
由於目前長者大多保持著「有土斯有財」的思想，加上有包租代管的服務可替自己創造租金收入，再搭配未來都更危老獲取新房屋的夢想，華南銀行為這商機頗大，目標客群就是持有房屋卻手上無現金者、或擁有多間房屋積極規畫退休大水庫者，因此華南銀行除了已推出的退休安養信託，將再規畫加入房屋包租代管服務，以提供更多元化服務。
▲銀行認為留房養老安養信託可填補「安養信託」及「以房養老」之外的銀髮族信託商品，但目前為推動初期，市場商機尚待觀察。（圖／NOWnews資料照）土地銀行認為，「留房養老安養信託」可填補「安養信託」及「以房養老」之外的銀髮族信託商品，只是目前處推動初期，市場商機尚待觀察，但對於銀髮族手上有幾間房產的「包租公」、「包租婆」，為預防被詐騙、挪用或盜賣也避免子女爭產，可辦理留房養老安養信託，信託存續期間租金收入用於支付自己的生活安養及房屋管理修繕費用，以安享晚年有尊嚴生活品質，並透過本金（房產）他益信託架構指定信託結束後房產的受益人，避免離世後子女紛爭，土銀也會評估房屋現況採行與物業或租賃業者合作方式辦理。
合庫銀行則表示，「留房養老安養信託」主要針對擁有「非自住且有出租需求不動產」的高齡長輩，提供不動產租賃平台，藉以協助高齡長輩透過將不動產出租創造安養資金來源，這與合庫銀行主要目標客群為「自住之不動產」的高齡長輩及透過融資取得安養資金略有不同。
但合庫銀行說，為提供客戶多方選擇方案，合庫銀也針對不動產出租異業結盟的平台、委由第3人管理不動產等信託事務規畫，並將更進一步搭配資產傳承服務，提供高齡長輩擁有一站式的完整信託規畫，以期達到「創造金流」、「保全資產」及「傳承規畫」的三重效益，為高齡長輩打造樂齡方程式。
我是廣告 請繼續往下閱讀
買房養老／退休打造穩定生活 靠房養老3大招式比一比
買房養老／啞巴兒子最孝順 業者：不動產養老成趨勢
買房養老／14家銀行開辦貸款 但仍面臨這些考驗
買房養老／別靠政府！張金鶚也想這樣做 呼籲推動專法