今年以來，不動產市場並未受到疫情波及，表現相對穩健，可是這陣子有兩個有意思的訊息，似乎透露了些事情。訊息之一是，四年多前推動停徵證券交易所得稅的立法疏失，造成未上市櫃股票交易成為有心人士租稅規劃的漏洞，財政部發現情況日益嚴重，財政部決定出手修法，將個人未上市櫃股票交易所得恢復課徵最低稅負，稅率 20%，最快明年實施。
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另一個訊息是，上半年全台建物四大類移轉「三減一增」，買賣移轉 14 萬棟，年減 2%；拍賣移轉年減 3%；贈與移轉年減2%，唯繼承移轉年增 5%。
政府決定要關未上市櫃節稅大門的原因是，財政部發現有愈來愈多透過未上市櫃公司進行不當股權移轉，抑或是名為股權交易，實為不動產移轉的「租稅規畫」的案例出現，除了證券交易免稅，房地合一稅也省下來，用來間接炒作土地，影響稅收甚鉅。
不動產移轉方式轉變的原因也可以推敲，買賣與拍賣移轉減少，主要是房價太高，購屋人無力支撐，但是銀根寬鬆，利率又低，想讓屋主斷頭不易，在供給減少下，拍賣量無法放大，沒有出現破壞性價格，公開市場交易自然僵固。
另外，贈與從主流漸漸退守，繼承逆勢上揚，關係人之間的移轉類型轉變，高齡化社會原本繼承就會自然增加，可是由於房產持有太久，造成土地增值稅無力負擔也不乏其人，加上許多持有人擔心提前贈與日後關係生變，寧可等到最後，也讓非公開交易市場和過去有了不一樣的風貌。
這兩件事情看似無關，卻同時都說明了，台灣戰後嬰兒潮所累積的財富，正在使用各種形態悄悄進行傳承，影響所及，未來將會有幾個趨勢會默默發生。
其一，是階級與財富更集中。
可預期的是，有沒有房子將會決定一個人的人生走向與財富累積的速度；即使是有房階級，也會分高低，同樣有房的，要是財富沒有到達一定的門檻，除了要關心會不會因為資訊不對等而得上繳較多的稅，也要擔憂子女到底繳不繳得起管理與持有稅；反觀更高階的那一群，雖然政府關上未上市櫃公司免稅的政策大門，他們仍舊有其他方式可以做相關規劃充分節稅，階級與財富將更為集中。
其二，不動產公開市場交易動能趨緩。
姑且不論資金行情與低利帶動的房價，這段時間包括土地、營建、工資等各項成本都不斷墊高，使得新屋與預售的價格愈低不易，法拍市場也很難出現大斷頭潮迫使正常交易市場價格下修，在購屋人的購買力並沒有明顯提升下，沒有太大的利多加持或是其他因素，不動產買賣交易量想放大到上波多頭時，40 萬棟以上的規模，發生機率微乎其微。
至於下一步呢？看得到的中長期，如果沒有太大意外，受惠於買不起的需求推升，住宅租金持續往上行，和租屋空間會越來越小，這兩種狀況將會持續發生，對於無殼族而言，居住品質也越發不友善。
有人問，我們能否在有生之年看到資產泡沫化？
面對史上最大資金潮，這世界上想發生些讓眾所期待撿便宜的好事，似乎跟中 31 億威力彩一樣困難。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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