近年租金漲勢不斷，除了主計處的租金指數已經連續110個月往上漲，根據租屋網站的統計，這6年來六都公寓整層住家租金以新北市漲幅最大，近三成，再來是台北市也逾27％，而其餘四都公寓整層住家租金漲幅為桃園的24％、台中市約24％、台南市約21％、高雄市約19％，幾乎也都有兩成漲幅，其中大樓整層住家租金漲幅，六年來六都漲幅均超過一成。
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會有這種原因，除了一些房東會把房屋報稅成本，或是裝潢等成本一起算進租金外，結構性的因素是在於租屋市場長期處於供需失衡，特別是都會區，由於需求大於供給，電梯類更奇貨可居的狀況下，租金自然水漲船高。
期待居住正義落實不果，近期檢討蔡政府租屋政策的聲浪不斷，各方提出所謂的解方，包括透過增加供給等方式以降低租金，甚至也有聲音建議政府應該要有「吹哨人」制度，鼓勵房客檢舉不肖房東，達到健全租屋市場的目的。
不過，台灣租屋市場盤根錯節，想要一次解決，並不容易。
其一是稅制問題，現行制度下，房東可以扣除43%作為必要成本，但因為還須要併入所得作為計算，可能造成許多房東得要繳交預期之外更多的稅負，這是許多房東不願意繳稅的主因之一；即使租賃專法上路後，給予房東相當的租稅優惠，但在所得稅可以追繳五年的規定下，還是有房東擔心日後被追殺而不敢乖乖照規定走，說白了，租金收入和所得綁一起無法另外計算，對於灰色地帶無法明確切出一個大赦期，這一題並不好解。
其二是違建問題，不可諱言，市區內大量的頂加與隔間套房，提供了多數租賃市場中的低價供給，對於這些房東而言，一旦見光之後，恐將面臨拆除危機，這不僅是房東的為難，也會是主管機關的為難。
其三是財產權未被保護的問題。房東最擔心的管理與收不到租金，目前已經有包租代管業者提供相關協助，但對於房屋本身價值的保護，例如租霸、使用不慎造成失火，房客輕生造成的凶宅等問題，現階段不容易透過其他機制進行風險分散，也是讓許多屋主寧可讓房子空著，也不願意拿出來出租的原因。
除此之外，南北發展不均，加上貧富問題越發嚴重，都會讓租屋更加複雜，只是這些年，政策痛苦的來源，或許就是太期待商業行為能作為補足社會問題缺口的解方。對於房東來說，租屋就是一個將本求利的商業行為，想要透過政府手段來「矯正」商業行為，把解決不了的社會問題，用商業行為來補足，祭出優惠或是祭出重罰，偏偏這些事情只會激盪出民間更多元的「創造力」，讓基層公務員在違法認定與懲罰上疲於奔命，似乎在租屋市場透明化的道路上，有點迷失方向了。
至於坊間多次有人提出的吹哨人制度，在租客連租屋不好找的狀況下，除非萬不得已，多數房客並不會輕言涉險，免得自己無家可歸，整個制度若沒有做好勾稽與舉證配套，吹哨不僅沒有辦法達到效果，濫告濫訟之外，誰知道還會發生什麼意想不到的後座力。
雖然不願這樣說，可是面對著黑市仍佔多數的租屋市場，暗夜吹口哨，約莫只是壯膽而已。想要讓市場遍灑陽光，不僅是解制度，先解人心才能求得最後解方。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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