隨著武漢肺炎疫情延燒，造成史上最嚴重的股災，有些朋友也在問，股災之後的台灣房市，到底會怎麼走？
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在討論股災影響房市之前，先回顧一下過去30年來的股災。
不算這一次，盤點起來，包括1990年的實施證交稅、1995年的中共試射飛彈、1997年的亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2003年SARS、2008年美國次貸風暴等六次。
1990年實施證交稅訊息一出，讓大盤從2月12日的12682點跌到同年10月1日的2560點；1995年中共試射飛彈讓大盤從7051點開始狂跌，跌到同年8月14日4503點；1997年7月2日因泰國中央銀行改變了匯率政策，造成泰銖貶值，拖累亞洲各國，台股從1997年8月26日的10116點開始狂跌，直到兩年後（1999年）2月5日的5474點。
進入千禧年後，網路泡沫化讓全世界陷入衰退，台股從2000年2月5日的10202點開始狂跌近2年，直到2001年9月20日3446點。
相較之下，SARS疫情就顯得較輕微，在當初高死亡率和高傳染性的背景下，恐慌性殺盤從2003年4月18日4633點開始狂跌，短短的10天跌到4044點。 距離近期最近的股災，是次級房貸引起的系統性風暴，儲公司倒閉外，台股硬生生從2008年5月19日的9295點開始狂跌，直到2008年11月20日4089點。
反映在那時的成交狀況，在內政部買賣移轉上，除1990年無資料外，從其他幾次移轉量來看，中共試射飛彈股災的前一年（1994）移轉量為46.4萬，當年（1995）為49.1萬，後一年（1996）為50.8萬；亞洲金融風暴股災的前一年（1995）為50.8萬，股災期間38.5萬，結束後一年（2000）為32.1萬；至於2003年的SARS由於修正時間短，買賣移轉量很快就隨著股市回溫噴出，展開為期10多年的榮景；金融海嘯股災的前一年（2007）為41.4萬，當年度（2008）為37.9萬，後一年（2009）為38.8萬。
可見，在不特別考慮其他因素下，股災對房地產市場的影響，若是突發性的例如中共試射飛彈、SARS，就容易出現明顯反彈；但若是經濟性的結構因素，可就不那麼一定，即使有反彈，幅度也不至於太多，說得白話些，就是想要買房的人受傷，即使想要出手，可能也無能為力。
相較於前面幾次，這一次的股災可說是突發性與結構性雙重的複合性因素，由於來得突然，不少散戶在這場殺戮中受傷慘重，以目前包括了美國聯準會利率一次梭哈的情況下，台灣央行跟進也是遲早的事，雖說「萬般利空，不敵寬鬆」從這一次的股災還沒見底的狀況下，價格在低利環境中，即使往下修正，幅度也有限；除此之外，還有幾個事情可以預期。
其一，是資產與營建類受惠。
低利率加上銀根寬鬆，對於資產類與營建類相對有利，某些資產類股在股價大跌下，殖利率高的驚人，在至少可見的短期，對於資金將具有一定吸引力。
其二，是自用客戶購買力減弱。
從過去的經驗來看，經濟型的股災多數會殺到散戶措手不及，不少自用客戶習慣在股市中賺頭期款，在這當下也直接等於購屋力腰斬，對於目前購屋市場中以自用客戶為主的結構，著實不利。
其三，是規模重新洗牌。
雖然資產題材不敗，但本次全球性的經濟災難中，中小企業甚至某些大型企業可能面臨資金斷鏈的壓力，具有變現能力的資產可能在此求現，也讓大者恆大的趨勢更不可逆。
所有的瘟疫，都是另一個形式的天啟；牛頓在躲避鼠疫的時候，發現了萬有引力；雖然我們是平凡人，在疫情與股災之下，回歸自身，應該多少還會有些人生體會吧。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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