眾所矚目的總統大選總算進入到黃金周，不過相較於過去候選人們急端房市牛肉的作為，綜觀這一次的大選，無論是總統或是立委候選人，說要維護居住正義，談房產政策總離不開有得住與降房價這二件事。
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其一是讓大家都有地方住。
關於這一點，這幾年推動的社會住宅達到了一些效果，同時也讓許多候選人了解到這種支票很花錢，之後交屋還要落實管理，怎麼說都不是一樁好買賣，若真要提，也不過就是現行制度與產品下再行調整，例如增加老人友善空間，或是將舊建物做改建以增加供給。
至於最該根本解決的租屋市場，或許候選人們檢視完稅制、違建等現狀之後，就會發現無處不是馬蜂窩，與其如此，不如直接給補貼落得輕鬆愉快又有成績，也無怪租屋補貼成為每次選舉住宅政見的固定班底。
其二是讓房價能回歸合理。
從房價下手，一般多數能想到的，就是透過囤屋稅等政策，讓民眾降低持有意願，也讓多戶持有人因為壓力而願意降價出售，達到房價修正的目的。除此之外，也有打出推動「實坪制」的手段，讓民眾買到與實際使用到的不會產生太大落差，達到房價合理化的目標。
不過，推究起來，想要在房市有著墨沒有那麼簡單。
一方面是，立竿見影效果的政策已經沒有了。過去大家最為詬病的資訊不透明、移轉成本太低等問題，在實價登錄上路後，除了優化原本系統與加強勾稽外，短時間內沒有更創新的點子可以替代；房地合一上路後，移轉稅成本大幅增加，也就沒有甚麼話柄。而時代力量之前力推的囤屋稅，雖然某些地方政府有執行，但成效不彰，在銀根寬鬆下，年輕人可能還沒買到房，就出現了財富重分配與財富集中化的後遺症。
二方面是，房地產買賣看似容易，其中複雜度不足為外人道。
以最近高嘉瑜和館長在直播時拿出來討論的「實坪制」為例，揭露說來簡單，真要操作起來，牽涉到台灣數十年來的建物登記制度，說是「動搖國本」也不為過。由於每一階段都不同，例如樓梯間、車位、車道等，都會因為登記時間而出現在權狀揭露的標準不一，如果要全面實施實坪制，不僅是修法而已，更需要全重新測量，業者和民眾都無法解釋，到時必然會增加交易成本，甚至出現不必要的糾紛。
說到底，想要認真對財政金融相關議題著墨的精神可取，但當相關研究沒有做到位，對情勢不夠了解，自然就不容易出現持續且明顯的效果，搶了一兩天版面，卻沒有辦法發酵產生威力，進而產生長遠效果，進而為個人或黨的品牌加分，不是一件可惜的事嗎？
這些年，每到大選前看媒體轉載政治人物對房市政策的評論總有很多感嘆，除了政策內容，還有擁有話語權的人總會說些不合時宜的話－能做大的，往往講得很小；沒那麼多實權的，畫起大餅來卻無比自信；市場走到這個坎，候選人連張支票都不敢開，究竟是忘記了，還是害怕想起來。
是說，有些事情還是不要想起來，可能對彼此都好一點。民主悲哀之一是，沒有牛肉久了，選民好像也都習慣了。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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