財政部最近做了一個統計，發現和房地稅率與稅基都較低的102年相比，107年全國持有一房增加了9.4%，但持有二房以上卻增加二成多；統計也發現，土地面積超過1500平方公尺的持有人逐年上升，土地持有人集中在45歲以上，比重甚至高達77%，換言之，不動產持有人高齡化、集中化成為趨勢，選前吵翻天的囤房稅課徵與否，又因此成為討論焦點。
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回顧這幾年來無論是中央或是地方在討論囤房話題，除了房價高、年輕人買不起、投資客無比可惡，囤房族十分惡質等話題，似乎比較少會討論到另一個層次。
如果有人囤滿囤好之後，接下來會發生甚麼事呢？真的會富可敵國，從此之後過著幸福快樂的日子嗎？
不可諱言，台灣人囤屋的習慣一部分來自民族性，也就是華人血液中代代相傳「有土斯有財」的傳統觀念，台灣數十年經濟成長的歷程中，囤地致富的財團比比皆是，加上持有與移轉成本低，在投資管道有限的狀況下，不動產很自然地讓資金更為集中，說到底，「囤房」囤的不僅僅是財富，還有安全感。
過去如此，未來還會這樣嗎？如果從現在的稅費與經濟結構來看，長期持有不轉換，至少會發生兩個問題。
其一，是房價漲幅有限，周轉變現不易。在目前多數區域房價處於高檔下，即使資金挹注讓價格維持不墜，卻受限於實質購買力沒有增長，很難向上攻堅突破，某些個案若是價格與期待過高，還可能影響周轉性，長期持有單一個案，如果不是條件特好，資產卡住資本，等於會錯失其他更好的投資機會。
其二，是持有與移轉成本提高，產權問題卡死後代。雖然公告地價與公告現值已經漲過一波，房屋稅基與稅率調整亦產生一定程度壓力，對於大量持有不動產的業主而言，最可怕的並非持有與移轉成本，而是如果繼承發生後，無論子孫養不養得起那麼多房產，在共有狀態下多少會發生不可預期的糾紛，不管是家族嫌隙，抑或是對簿公堂，總會影響家族凝聚力，財富傳承不成，家人還因此反目成仇。
因應之道是，不動產持有人在此當下應重新思考檢視，手上持有的標的的持有與移轉成本，和個案的前景，如果三者皆不優，那就應該要開始汰弱留強；如果三者都不俗，那自然有留下來的價值；接下來再透過信託等方式，維持彈性，不只能繼續產生收益，還能在持有人百年之後順利移轉，不留話柄與遺憾。
周末在家看電視，無巧不巧正在播出，中山區福全醫院林氏家族要把空置30多年的房產出租活化的報導，對於小時候住在附近的筆者而言，感觸特別多。
老中山區的人對福全醫院並不陌生，這家族從日治時期在萬華發跡，只要賺了錢就買地，且「只進不出」，長輩不希望「樹大分枝」，期待透過資產增加子孫凝聚力，也避免子孫輕易將不動產出售，就採取複雜的互相持分方式以留下祖產，偏偏這個設計大家都被綁得動彈不得，反而讓家族在大家長意外往生後，子孫不斷因此爭產訴訟，偏偏這類情事在台灣家族中並不罕見。
每次看到這樣的訊息，都會忍不住想，老人家們在九泉之下看到此情此景，或許也會感嘆「人算不如天算」吧。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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