美國總統川普上週四 （1 日） 祭中新關稅，再送金融市場一隻黑天鵝，促使聯準會 （Fed） 面臨二次降息壓力，全球「錢」進美債、黃金、日圓等安全資產避險外，有利資金回流利息穩定的 REITs （又稱不動產投資信託基金） 族群。
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隨著美中貿易戰火又起，Fed 有可能再度降息，而在利率下行趨勢下，資金可能進入坐擁穩健息收的產品避險，分析師認為，這對 REITs 來說最為有利。
全球 REITs 走勢自 2019 年以來表現強勁，上漲超過 10%，美國、澳洲、新加坡等亞太地區表現不俗，而近日以來美股出現大跌，美國規模最大 REITs ETF VNQ （VNQ-US） 事實上並未出現如美股般的跌勢。
美國規模最大 REIT ETF VNQ 日線走勢圖 圖片：investing Independent Advisor Alliance 投資長 Chris Zaccarelli 表示，當投資者預見到經濟放緩時，公用事業、REITs 等防禦性板塊通常會作為安全交易受到競購，特別是 REITs 在過去三個月表現突出，推動價格走高。
究竟什麼是 REITs 呢?
REITs 又稱「不動產投資信託基金」，一種不動產證券化商品，主要投資標的為不動產，包括零售、辦公、住宅、醫療保健、工業、倉儲、停車場、購物中心與飯店渡假村等公司的股份，讓投資人不需要以百萬、千萬、上億購買昂貴的房地產，就能花小錢樂當包租公 / 婆，參與不動產投資。
投資 REITs，主要有三大關鍵優點：
1. 每年強制分配股息：REITs 通過高收益股息，為實際房地產投資者提供更高報酬和可靠的收入來源，故成為許多人士理想退休現金流的來源，是市場常青睞的標的；今年來 VNQ 即上漲了 18.99%，而 S&P 500 則是上漲 14.95%。
藍：VNQ 今年來漲幅 紫：S&P 500 今年來漲幅 圖片：investing 2. 能夠分散風險：REITs 投資人是透過小金額投資一籃子的不動產標的，相較其他不動產投資管道，流動性與變現性都較高，而且與其他股、債市資產類別的相關係數低，能多樣化投資組合，並分散投資風險。
3. 抗通膨工具：無論經濟條件如何，對房產的需求始終存在，高通膨且房價、物價驚漲時代，REITs 作為以租金收入為主的金融產品能連帶受益。
投資 REITs 風險在哪？
投資 REITs 的風險介於債券和股票之間，一般會受到房地產景氣、利率變動、經營風險影響。
例如，美國房市自 2006 年中急速降溫，失業率與就業率低，導致出租公寓與商辦大樓需求降低，相應租金成長相對受限，加上 Fed 連續升息，2007 年中次級房貸風暴肆虐，違約率劇增，心理因素導致 REITs 爆贖回潮，價格急遽修正。
REITs 投資者並非直接進行不動產買賣，僅是不動產企業的股東，當 REITs 報酬率不佳，投資人僅能撤換經理人或賣出贖回。
華爾街分析
全球央行紛紛轉向鴿派，美國 9 月降息有望，REITs 利多前景可期。
美國總統川普週四 （1 日） 祭中新關稅，聯準會 （Fed） 面臨二次降息壓力， CME 集團的 FedWatch 工具週日 （5 日） 顯示，目前市場預期聯準會 9 月再度降息機率百分百。
B. Riley FBR 首席全球策略師 Mark Grant 週四 （8 日） 的一份報告顯示，聯準會降息的舉措將受於借款人，低利率將掀起房貸再融資熱潮，房地產投資信託基金也將獲益，無論是單檔 REIT，還是 REITs ETF，兩類資產都應該受益，因為它們都可以以較低和較低的利率再融資。
市場預期聯準會 9 月再度降息機率百分百 （圖片：FEDWATCH） 投資管理公司 Jaguar Listed Property 主管 Amanda Black 表示，REITs 避險效果實際上「因行業類別」而異，就貿易戰而言，住宅、醫療 REITs 的防禦性最強，因為獲益大小取決於人口增長，而非經濟表現。
Amanda Black 警示，然而飯店和零售 REITs 可能會因經濟放緩而遭受更多損失，好比 Equinix （EQIX） 這檔資料中心 REITs 在全球 24 個國家都有業務，可能更容易受到地緣政治動盪的影響。
市場人士表示，美中貿易戰走向持久戰，REITs 年投資報酬率連續多年打敗股市，一般承租房地產的租約一般 5 年至 10 年之久，投資人進入 REITs 長線佈局，多樣化資產組合，不失為不錯的選擇。
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由於 REITs 收益主要來自租金，房市冷導致空置率大增，像是台灣房市冷，相將於美國、加拿大、新加坡與日本等海外國家 REITs 殖利率平均達 6％以上，台灣 REITs 殖利率相對較低 （3~4%），建議投資人分散全球 REITs 佈局。
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