瑞銀發布報告指出，隨著中國經濟與城市化程度顯著抬升，加上中國政府推行以 1、2 線城市為主的的人才引進政策，未來新進人口主要會居住在核心 1、2 線城市，中國城鎮住宅需求將走向結構性分化。
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延續上述報告，儘管中國房地產市場的需求總量已大概見頂，3 大傳統城市群 （京津冀、長三角、粵港澳） 和 4 大新興都市群 （長江中游、成渝、中原、關中平原） 所組成的 7 大城市群，估將會是引導未來 10 年中國住宅市場發展走向的重要潛力股。
中國政府七大城市群建設規劃 （圖：瑞銀） 瑞銀指出，城市化進程、人口遷移現象和中國人口結構的變化將會決定未來 10 年中國房地產行業的市場機會。
中國目前正處於城市化發展的第 2 階段，這一階段的主要特徵就是居民加速向大城市聚集，考慮到特大城市人口總量目標調控限制，對於核心 2 線城市將構成利好，區位較為不利的城市將會面對人口淨流出的壓力。
城市化不同發展階段與人口聚集效應 （圖：瑞銀） 中國政府自 2017 年實行以應屆大學畢業生為目標的人才落戶政策，透過人才引進提高各城市人力資本並改善人口結構，推動經濟發展，希望藉此對房地產市場產生提振作用，擴大需求。
瑞銀認為，這一批具有高學歷的人群未來將成為支撐當地房價的主力人群。
瑞銀同時指出，中國未來 10 年的經濟增長與日本 1970-1990 年時的穩定增長時期類似，經濟水平的增高將帶動改善型住宅需求走升。
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中、日 GDP 增長水平比較 （圖：瑞銀） 另外，隨著政府的規劃，3 大傳統城市群內部的交通便利性也將大幅提高，加上受到核心城市居高不下的房價影響，周邊的中小城市住宅市場因此受益。
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