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「這筆錢要是在去年股票市場,一年多也不只這個錢。」她怨嘆地說。
朋友的案子並非個案,在房地合一稅制下,小型投資人經營壓力比以前大了不少,也不乏投資人鍛羽而歸的例子,說穿了,如同其他投資,房產投資本質的關鍵不外是「低成本」與「轉手性」,加上「資訊不對等」,配合經濟與稅制等大環境因素,搭上車的自然能有不俗獲利;如今,實價登錄走了多年,買賣雙方都習慣在政府平台上尋找資料,獲利空間自然變小;又有稅率15-45%的房地合一制,即使有獲利,也大多數入了政府口袋,在這個時間點,若想要在這個時間點投資,三原則可少不得。
其一,成本要夠低。這一點似乎不用多說,不過很多人都只在意取得成本,忽略了房屋稅、地價稅、管理費等持有成本,以及移轉時產生的稅費、服務費等,精算之後,才能夠對未來獲利有概念,而不是被人牽著鼻子走。
其二,轉手性夠強。說白了,就是這標的加了價,是否還會有人買?轉手性除了產品力之外,市場話題性是否夠強、夠延續,讓買方願意加價購買,轉手性並非人云亦云,自己實地訪查供給與需求,就會知道到底是不是真的。
其三,仍有資訊不對等優勢。雖然實價已經可以查出多數價格,不過市場上仍有些因為特殊理由急買急賣的機會,以及成交相對稀少的個案(例如土地、商用不動產)有些空間,抑或是進入門檻較高的類型產品,這類標的,無論長期持有或是短期移轉,目前看來若能降低成本,日後仍有一些機會。
總歸來說,想要獲利,還是回歸個案條件,多走、多看、多問、多逛,用功仍是不二法門;除此之外,想走些偏門攢點小錢,怕也是不像過去那麼順風順水。
至於針對投資型的標的,另一個思考是,當店面市場負面消息不斷,打算長期經營的企業主,若有房東願意讓售的機緣,在此低利環境下,當銀行放款寬鬆,租金和利息又相去不遠,或許也可以把自行承接店面納入選項,想想永福樓經營41年,到最後仍舊受制於人,黯然離場,對打算開間百年老店的小老闆們來說,豈不是人生一大憾事?
說到頭,在這場子裡,諸事平安,投資獲利賺到錢才是正經事,其他關於店面養蚊子要罰房東的建議,聽聽就好,是也不用太認真了。
●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理
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